Nekretnine u Španjolskoj. Ima li ulaganje ovdje još uvijek smisla?

Jesu li nekretnine u Španjolskoj “kokoš koja nese zlatna jaja”? Ili su pak rizičan trend koji rezultira neuspješnim ulaganjima i izgubljenim novcem? Medijska buka, izvještaji o povećanom riziku ulaganja u ovoj regiji te brojne priče o formalnim problemima i prevarama postavljaju pitanja o smislu kupnje nekretnina u Španjolskoj 2026. i 2027. godine. Kakva je stvarna situacija? I prije svega – kakvo je stanje na tržištu luksuznih nekretnina, hotela i ulaganja tipa longevity residence. 

Nekretnine u Španjolskoj – isplati li se još uvijek ulagati u njih?

Španjolska je i dalje jedno od najvažnijih tržišta nekretnina u Europi. Zato privlači i one koji traže drugi dom i investitore zainteresirane za premium segment. Velika inozemna potražnja, rast cijena i velike hotelske transakcije pokazuju da je to i dalje prostor mogućnosti. Istovremeno, kupnja zahtijeva detaljnu analizu lokacije, troškova i pravnog statusa nekretnine. To vrijedi i za prestižne ponude. Visoka cijena ili atraktivna lokacija ne znače uvijek povrat.

Prema španjolskom statističkom uredu INE, cijene stanova porasle su u drugom tromjesečju 2026. godine za 12,2 posto na godišnjoj razini. U segmentu rabljenih stanova rast je iznosio 12,9 posto, dok je na tržištu novih stanova iznosio 7,4 posto. To je snažan rezultat. Međutim, istovremeno ne jamči daljnji rast u svakoj lokaciji.

Kuće, apartmani, rezidencije – u Španjolskoj je bolje ulagati ili živjeti?

Španjolska je prekrasna. Mnogi ljudi jednostavno obožavaju tu klimu, tu atmosferu. Nije teško pronaći prekrasne, morske poglede. Zato apartman uz more može prije svega biti drugi dom, koji vlasnik koristi dio godine. Nekretnina namijenjena za najam zahtijeva pak procjenu sezonalnosti, troškova upravljanja, lokalnih cijena i pravila vođenja turističkog najma. U slučaju luksuzne rezidencije važni su i privatnost, standard usluge, arhitektura te pristup uslugama ili wellnessu.

Španjolska privlači strane kupce posebno u obalnim regijama. U drugom tromjesečju 2026. godine kupci izvan Španjolske činili su 15,98 posto svih stambenih transakcija u zemlji. Tijekom prve polovice 2026. godine u strane ruke prešlo je nešto više od 50 tisuća nekretnina. U pokrajini Alicante njihov udio iznosio je 46,43 posto, u Malagi 37,01 posto, a na Balearima 32,27 posto.

Popularnost Španjolske trebala bi dodatno potaknuti oprez kod kupaca. Kada je promet velik, raste vjerojatnost prijevara, stoga je temeljito provjeravanje nekretnine ključno. Prije kupnje potrebno je provjeriti vlasnički list, terete, građevinsku dokumentaciju, dozvole te pravila korištenja zajedničkih dijelova – najbolje je provesti due diligence nekretnine. Ako se planira turistički najam, potrebno je također provjeriti lokalne propise i zahtjeve za licenciranje – oni se razlikuju ovisno o gradu. Nije svaka nekretnina u resortu legalno dostupna za kratkoročni najam.

Podaci s tržišta prestižnih nekretnina – koje objekte vrijedi uključiti u svoj investicijski portfelj?

Tko nema sentimenta prema Španjolskoj, gleda na nju kao na mjesto za ulaganje. Kako će se apartman ili posjed pokazati kao investicija? Razmotrimo to bez emocija. U investicijskom portfelju može se razmotriti nekoliko različitih modela:

• apartman na atraktivnoj lokaciji,
• kuću ili rezidenciju namijenjenu za privatnu upotrebu,
• nekretnina u kompleksu s hotelskom uslugom
• kupnja hotela ili udjela u hotelu.

To ipak nisu jednakovi proizvodi. Apartman za najam može generirati tekuće prihode, dok će rezidencija koju koristi vlasnik imati prvenstveno uporabnu vrijednost. S druge strane, jedinica u kompleksu kojim upravlja operator može pružati usluge, ali može biti povezana s dodatnim troškovima i ograničenjima u vezi najma ili preprodaje.

Inwesticije i Longevity residences. Je li to dobar smjer?

Coraz veću ulogu imaju projekti koji povezuju stanovanje s wellnessom, prevencijom zdravlja i medicinskim uslugama. Primjer za to je Oakmond Marbella, projekt čija je deklarirana vrijednost oko 260 milijuna eura. Obuhvaća luksuzni hotel sa 140 soba i apartmana, 28 privatnih rezidencija te kliniku za dugovječnost. Projekt je dobio financiranje Goldman Sachs Alternatives u iznosu od 145 milijuna eura. Otvorenje je planirano za 2029. godinu. Ovo je primjer nekretnine u kojoj je stambeni proizvod dio većeg ekosustava usluga. Ovaj segment snažno raste, a temi dugovječnosti, o kojoj smo već pisali, vrijedi se detaljnije posvetiti.

Sličan koncept razvija Altaona u regiji Murcia. Ovdje se luksuzne kuće u slobodnoj izgradnji povezuju s medicinskim, sportskim, hotelskim i wellness sadržajima. U takvim projektima prije kupnje treba provjeriti koje su usluge zaista dostupne, tko je za njih odgovoran i jesu li njihovi troškovi uključeni u naknade ili se naplaćuju zasebno. Sama upotreba slogana longevity ne jamči povećanje vrijednosti nekretnine.

Najvažnije transakcije na tržištu nekretnina u Španjolskoj: pregled

Velike transakcije pokazuju da interes investitora obuhvaća ne samo stanove, već i hotele koje je moguće modernizirati i razvijati pod prepoznatljivim brendom. U prvoj polovici 2026. godine vrijednost hotelskih investicija u Španjolskoj iznosila je oko 2,46 milijardi eura, što je 26,5 posto više nego godinu ranije. Oko 60 posto kapitala uloženo je u objekte za odmor, a 86 posto transakcija odnosilo se na hotele s četiri i pet zvjezdica. U prvoj polovici 2026. godine u Europi su kupljeni hoteli u vrijednosti od oko 11,7 milijardi eura, prema podacima Cushman & Wakefield. U izvješćima Španjolska privlači investitore zainteresirane za kupnju luksuznih hotela s pet zvjezdica.

Jedna od najvećih transakcija posljednjih godina bila je prodaja Mare Nostrum Resort na Tenerifima za oko 430 milijuna eura u 2025. godini. Kompleks obuhvaća tri hotela i 1037 soba. Prije prodaje provedena je modernizacija vrijedna oko 56 milijuna eura. Transakcija pokazuje razmjere kapitala uloženog u zrele turističke objekte, čija vrijednost ovisi o lokaciji, standardu i operativnom potencijalu.

Godine 2026. hotel Tivoli La Caleta na Tenerifima prodan je za oko 140 milijuna eura. U Barceloni je Grand Hyatt bio ponuđen za oko 280–300 milijuna eura. Objekt je promijenio vlasnika 2023. godine, tada je koštao 180 milijuna eura. Moderniziran je. Prošao je renovaciju i njegova je vrijednost drastično porasla. Nije dugo čekao na novog vlasnika.

Gdje kupiti nekretninu: top adrese, naši prijedlozi, perspektive

Investicijska mapa u Španjolskoj izgleda izuzetno zanimljivo i raznoliko. Teško je izdvojiti samo jednu lokaciju. Osim toga, svaka od destinacija je drugačija i nudi različite prednosti. Donosimo jednostavan, i zasigurno ne potpun, pregled te naše preporuke!

Costa del Sol, posebno Marbella i okolica, tržište je za one koji traže luksuzne kuće, apartmane i rezidencije s razvijenom infrastrukturom. Marbella posebno privlači pažnju stranih investitora. Ipak, u najprestižnijim lokacijama potrebno je posebno pažljivo procijeniti kupovnu cijenu i potencijalnu skupinu kupaca prilikom preprodaje.

Tenerife i ostali Kanarski otoci privlače investitore zainteresirane za hotele, wellness i turizam. Velike hotelske transakcije potvrđuju interes profesionalnog kapitala, no kupnja privatnog apartmana zahtijeva zasebnu analizu lokalnih pravila najma, sezonalnosti i troškova upravljanja.

Barcelona nudi pristup velikom gradskom tržištu, međunarodnom poslovanju i turizmu. U premium segmentu važni su brend, standard zgrade i lokacija, ali treba uzeti u obzir i ograničenja vezana uz najam te visoke troškove kupnje u najpoželjnijim četvrtima.

Murcia i projekti tipa longevity mogu zainteresirati osobe koje traže nekretnine u mirnijem okruženju, s pristupom sportu, wellnessu i zdravstvenim uslugama. Ipak, to je segment u kojem je posebno važno provjeriti pouzdanost operatora i stvarni opseg infrastrukture.

Prije kupnje potrebno je izračunati ukupne troškove ulaganja, uzimajući u obzir poreze, transakcijske naknade, financiranje, osiguranje, održavanje i eventualnu naknadu za operatera. Također je vrijedno provjeriti mogućnost preprodaje te jesu li predviđeni prihodi temeljeni na realnim pretpostavkama.

Nekretnine u Španjolskoj – tržište puno mogućnosti, ali za oprezne

Španjolska i dalje nudi mogućnosti i onima koji traže drugi dom i investitorima zainteresiranim za premium segment. Najvažnije je ipak prilagoditi nekretninu cilju: privatnom korištenju, prihodima od najma ili dugoročnom rastu vrijednosti. O kvaliteti investicije neće odlučivati samo lokacija i standard, već ulazna cijena, pravni status, troškovi održavanja te stvarna potražnja za određenom vrstom nekretnine.