Dubai 2026 – tržište nekretnina nakon booma: selektivan rast

Godina 2025. ušla je u povijest Dubaija rekordom koji se donedavno činio nedostižnim.

Transakcije na tržištu nekretnina u Dubaiju premašile su 2025. godine vrijednost od oko 917 milijardi AED, što predstavlja povijesni vrhunac za cijeli emirat.

Zašto je 2026. godina prekretnica?

No i što sada? Prva polovica 2026. donijela je vidljivo usporavanje dinamike, ali to nije slom, o kojem su šaptali skeptici. Tržište jednostavno sazrijeva. Kupci postaju izbirljiviji, a špekulativna groznica ustupa mjesto potražnji krajnjih korisnika koji traže stvarne stambene opcije. Cijene rastu sporije, ponekad uopće ne rastu, a u nekim segmentima jednostavno se stabiliziraju.

Ova promjena znači jedno: tko sada ulazi na tržište, mora razmišljati o temeljima, a ne o brzom preprodavanju. Lokacija, kvaliteta investitora, stvarni potencijal najma. Otpornost tržišta pokazala se jačom od prognoza, ali prilike treba prepoznavati precizno.

U sljedećim dijelovima vidjet ćete konkretne brojke iz prve polovice 2026, cjenovne scenarije za naredne kvartale, faktore potražnje i ponude, a prije svega – koji segmenti i četvrti još uvijek imaju potencijal, a koje je bolje zaobići u širokom luku.

Dubai 2026 – tržište nekretnina

Prva polovica 2026. godine završila je s brojkama koje pokazuju usporavanje tempa, ali i dalje solidnu aktivnost. Oko 79 000-80 000 stambenih transakcija ukupne vrijednosti ~AED 221 mlrdTo je mnogo, iako znatno manje nego u rekordnoj 2025. (tada je bilo oko 195 000 transakcija godišnje)..

Transakcije i vrijednosti u H1 2026

Nekoliko ključnih pokazatelja iz prve polovice godine:

• Volumen: ~79 000-80 000 stambenih transakcija
• Vrijednost: ~AED 221 mlrd (otprilike 240 mlrd PLN)
• Struktura: off-plan i dalje dominira, s udjelom na tržištu od oko 60-75%
• Master-projekti: velika aktivnost, posebno u Emirates Hills i Dubai South

Off‑plan i dalje ostaje pokretač tržišta, što zresztamo već nekoliko godina promatramo. Investitori pokreću nove investicije, a kupci i dalje rado biraju projekte prije završetka izgradnje.

Cijene

Cijene su rasle iz godine u godinu (g/g) za oko 5-9% ovisno o segmentu, ali travanj i svibanj donijeli su blagi pad m/m (mjesečno) od oko -1-2%. Vile su se držale bolje od stanova, što je posebno vidljivo na premium lokacijama.

U ožujku je došlo do privremene volatilnosti povezane s geopolitičkim napetostima, volumeni su nakratko pali, ali ništa dramatično. Tržište se brzo vratilo u normalu. Općenito? Umjeren rast s lokalnim korekcijama, ništa više.

Scenariji i prognoze za 2026.

Tempo nakon 2024. godine očito usporava, ali većina lokalnih analitičara odmah gasi paniku: široki krah nije osnovni scenarij. U 2026. tržište će već funkcionirati izrazito dvosmjerno. Vile i zrele lokacije u potpuno drugačijem svijetu od stanova u zonama preplavljenim novom ponudom.

Scenarij baze

Najčešća prognoza za cijeli grad upravo je ovaj raspon. Umjereni rast, bez spektakularnih rezultata. Betterhomes i ValuStrat o tome govore prilično usklađeno. To je normalizacija nakon booma, a ne katastrofa. Potražnja i dalje postoji (posebno iz Azije i Europe), ali kupci su postali izbirljiviji. Više ne uzimaju sve što se pojavi.

Potencijal za rast

Optimistična varijanta pretpostavlja da odabrane premium enklave i vile mogu rasti čak do +10% godišnje, a neki industrijski izvještaji spominju raspon od +5 do 17,7% za segment vila u dobrim lokacijama. Ako infrastruktura nastavi rasti, a expat profesionalci dolaze stabilno, prime nekretnine mogu zadržati vrijednost prilično čvrsto. Problem je što će ti rastovi biti zaista selektivni, a ne na razini cijelog grada.

Rizici i oprezna varijanta

Fitch je u svibnju 2025. upozorio na moguće korekcije od 10-15% u razdoblju 2025.-2026., posebno za stanove u zonama s visokom ponudom. To je stvaran rizik. Neke krajnje banke procjenjuju čak oko -7% godišnje u razdoblju 2026.-2028. u svom pesimističnom scenariju. Zvuči zastrašujuće, ali to se prvenstveno odnosi na stanove u kvartovima s prevelikom ponudom, a ne na cijelo tržište. Konsenzus je ipak jasan: bit će to selektivna korekcija, a ne krah. Dvobrzinsko tržište, upravo tako.

Snage ponude i potražnje u 2026.

Cjenovni brojevi ne pojavljuju se niotkuda. Iza svakog scenarija stoje konkretne sile koje ili guraju tržište naprijed, ili ga usporavaju. Vrijedi znati što se zaista događa ispod površine.

Val novih isporuka u 2026.

Dubai planira ove godine između 120 000 i čak više od 131 000 stanova (prema procjenama Fitch i ValuStrat). Struktura? Oko 80% su stanovi, ostatak čine vile i townhousi. Najveće koncentracije nastaju u Business Bay, JVC, Dubai South i Dubai Hills Estate. Problem je u tome što su kašnjenja u isporukama već postala standard. Investitori najavljuju datume koji se kasnije pomiču, pa će stvarni broj ključeva predanih tijekom godine vjerojatno biti manji. To donekle ublažava pritisak, ali i dalje imamo najveću ponudu u posljednjih nekoliko godina.

Demografija i potražnja krajnjih korisnika

Populacija Dubaija sada se kreće oko 4,0 do 4,5 milijuna stanovnika i raste za 2 do 3% godišnje. Dugoročna projekcija predviđa 5,8 milijuna do 2040. godine. To uglavnom pokreću dugoročne vize, Golden Visa i općenito povoljno poslovno okruženje (niski porezi, stabilnost). Plan D33 želi dodatno ubrzati gospodarski razvoj, što povećava potražnju i za stanovima i za uredskim prostorima.

Politike i čimbenici rizika

Strategija sektora nekretnina 2033 predviđa rast vrijednosti tržišta na oko 1 bilijun dirhama i povećanje broja transakcija za 70%. Zvuči ambiciozno, ali funkcionira: ograničena nova ponuda uredskih prostora + snažan sektor ugostiteljstva održavaju zamah. S druge strane, geopolitika može unijeti pomutnju. U ožujku 2026. volumen transakcija privremeno je pao (Reuters je to potvrdio), iako kapital nije otišao. Segmenti s prekomjernom ponudom (uglavnom jeftiniji stanovi) ostaju osjetljivi na daljnje potrese.

Segmenti i lokacije 2026

Tržište se jasno dijeli na dva segmenta. Vile i premium zajednice drže se bolje od prosječnih stanova u zonama gdje ponuda raste brže od broja zainteresiranih najmoprimaca.

Vile i premium zajednice

Dubai Hills, Palm Jumeirah, Emirates Hills. Ta se imena pojavljuju kada se govori o relativnoj otpornosti. Zašto? Ograničena ponuda kvalitetnog zemljišta i stabilna potražnja od strane obitelji i HNW klijenata. Ville u etabliranim zajednicama ne natječu se sa stotinama novih stanova, jer je to potpuno drugačiji segment kupaca. Profitabilnost je često niža (često 4-6%), ali cijene ostaju stabilne.

Zone visoke ponude stanova

JVC, dijelovi Dubai South, dijelovi IMPZ. Ovdje prevladava prodaja nekretnina u fazi izgradnje, a fazne isporuke znače stalan priljev novih jedinica. Konkurencija za najmoprimce raste, a najamnine mogu popustiti. To ne znači katastrofu, ali treba računati s većim cjenovnim pritiskom i duljim razdobljima praznih stanova, osobito kod prosječne kvalitete završne obrade.

Kvaliteta projekta i uloga developera

Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay. Uspostavljena infrastruktura ne jamči automatski uspjeh. Ključan je konkretan projekt i investitor. Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha, Meraas, Ellington pobjeđuju u odnosu na manje igrače poput Aziz i, Danube ili Binghatti, koji često ciljaju na budžetni segment. Isplativost najma na dobrim lokacijama kreće se od 5-8%+, ali kvaliteta završne obrade i reputacija upravljanja zgradom u praksi čine razliku.

Rynek selektivne otpornosti

Dubai 2026. godine neće biti ni katastrofa, ni nastavak ludila iz posljednjih godina. Tržište ulazi u fazu koja jednostavno zahtijeva dublje promišljanje. Investitori se odlučuju za premium lokacije i projekte s pravom dodanom vrijednošću, a ulagači uče razlikovati informacijski šum od stvarnih tržišnih signala. Svaka transakcija sada zahtijeva više pripreme nego ikada prije.

Zapravo, to je dobra vijest za one koji ozbiljno pristupaju nekretninama. Špekulativno tržište je iscrpljeno, ostalo je stvarno tržište. Cijene na dobrim lokacijama drže se čvrsto, projekti srednje kvalitete moraju pregovarati, a sve između ovisi o desecima varijabli koje prije godinu dana nisu imale veći značaj.

Jednostavno rečeno: Dubai 2026 nagrađuje pripremu i kažnjava žurbu. Upravo tako kako bi trebalo funkcionirati zrelo tržište.

Matt C/R/E

uredništvo za nekretnine

Luxury Blog