Kupiti jeftino, renovirati, prodati skuplje. Međunarodni flipping nekretnina zvuči jednostavno, ali u inozemstvu brzo postaje složenija slagalica. Kupovna cijena je tek početak – treba uračunati poreze, javnog bilježnika, odvjetnika, dizajnera, renovaciju, financiranje, održavanje, marketing i prodaju. Zatim treba obračunati porez na dohodak.

Italija i Portugal su zanimljiva tržišta za investitore. Obje zemlje imaju mnogo starijih nekretnina, atraktivne turističke regije i potražnju od strane stranih kupaca. U Italiji je lakše pronaći vrlo jeftine nekretnine, dok Portugal nudi likvidnije tržište, ali i više ulazne cijene.

Flipping međunarodni. Prvo ARV, zatim kupnja

Klasični flip uključuje kupnju, renovaciju i prodaju. Ključno je odrediti ARV – After Repair Value, odnosno stvarnu vrijednost nekretnine nakon renovacije. ARV se ne bi trebao temeljiti isključivo na oglašenim cijenama. Važnije su stvarno prodane, usporedive nekretnine i lokalna potražnja.

Ako kuća košta 80 tisuća eura, a nakon renovacije može se prodati za 150 tisuća, razlika od 70 tisuća eura još uvijek nije dobit. Treba oduzeti poreze, troškove kupnje, javnog bilježnika, odvjetnika, dizajnera, renovaciju, opremanje, financiranje, održavanje, marketing i prodaju.

Zato projekt treba računati konzervativno: uzeti realnu prodajnu cijenu i ostaviti rezervu za nepredviđene troškove. Najveća pogreška je pretpostaviti maksimalnu prodajnu cijenu i idealan tijek renovacije.

Zato međunarodni flipping zahtijeva due diligence prije kupnje. Ovaj proces jedan je od najvažnijih koraka cijele investicije.

Italija su jeftine kuće.

Italija ima ogroman fond starih nekretnina – od kuća u malim mjestima i ruralnim područjima do zgrada u povijesnim središtima. Dio njih godinama stoji prazan i zahtijeva temeljitu obnovu.

To je potencijalna prilika za flippera: kupiti ispod vrijednosti, stvoriti moderan proizvod i prodati ga skuplje. Primjer su programi „Case a 1 euro”, odnosno prodaja odabranih napuštenih nekretnina za simboličan iznos.

I mnogo nepoznanica

Njihov cilj nije dijeljenje kuća, već revitalizacija mjesta. Primjer za to je program općine Cantiano u regiji Marche. Kupac mora ispuniti uvjete vezane uz renovaciju, pripremiti projekt i pridržavati se rokova koje odredi općina. Program također predviđa jamstvo u iznosu od 4 tisuće eura.

Cijena od 1 eura je tek početak. Stara zgrada može zahtijevati novi krov, ojačanje konstrukcije, zamjenu instalacija, izolaciju, stolariju i kompletno uređenje. Tu su još projekt, dokumentacija, porezi, javni bilježnik, administrativni troškovi ili konzervator zaštićene baštine. U konačnici, ulaganje može iznositi nekoliko desetaka tisuća eura, a u vrlo lošem tehničkom stanju čak i više od 100 tisuća eura.

Talijanski građevinski zakon

U Italiji posebno je važno provjeriti odgovara li stvarno stanje nekretnine dokumentaciji. U 2024. godini uvedeni su propisi poznati kao „Salva Casa” – Decreto-Legge br. 69/2024, koji je pretvoren u zakon br. 105/2024. Ova regulativa donijela je rješenja za određene građevinske nesukladnosti i postupke povezane s legalnim statusom nekretnina.

To ipak ne znači da se svaka samovoljna gradnja može lako legalizirati. Sve ovisi o vrsti nesukladnosti i konkretnom slučaju. Prije kupnje stoga vrijedi angažirati lokalnog stručnjaka za provjeru dokumentacije i mogućnosti izvođenja planirane renovacije.

Porezi u Italiji

Pri kupnji od privatne osobe ili poduzetnika u transakciji oslobođenoj od PDV-a, bez povlastice „prima casa”, osnovna stopa poreza na registraciju iznosi 9%, a hipotekarni i katastarski porezi u pravilu se naplaćuju po 50 eura. U drugim vrstama transakcija mogu se primjenjivati druga pravila, uključujući PDV.

Pri prodaji talijanski propisi predviđaju oporezivanje određenih dobitaka, posebno u slučaju nekretnina kupljenih ili izgrađenih ne više od pet godina ranije. Pojedinosti ovise o povijesti nekretnine i poreznoj situaciji poreznog obveznika.

Pri redovitoj kupnji, renoviranju i preprodaji nekretnina potrebno je dodatno analizirati karakter djelatnosti. Jednokratna prodaja privatne nekretnine i serijski flipping ne moraju se porezno tretirati na isti način.

Flipping międzynarodowy: Portugalia. Silna potražnja, teže pronaći priliku

Portugalska je jedno od najprepoznatljivijih europskih tržišta nekretnina. Lisabon, Porto, Algarve i druge atraktivne regije privlače stanovnike i strane kupce.

Prema portugalskom zavodu za statistiku, u 2025. godini cijene stambenih nekretnina porasle su za 17,6%, broj transakcija povećao se za 8,6%, a medijan transakcijske cijene u četvrtom tromjesečju iznosio je 2.198 eura po m².

Dinamično tržište znači potencijalno veću vrijednost renoviranih nekretnina, ali i više cijene kupnje te veću konkurenciju. Sam rast tržišta stoga neće spasiti loše kupljenu kuću.

Trošak kupnje u Portugalu

Prilikom kupnje potrebno je prvenstveno uzeti u obzir IMT – porez na prijenos vlasništva nekretnina te Imposto do Selo, odnosno biljegovinu.

Visina IMT ovisi, između ostalog, o vrsti nekretnine i njezinoj namjeni. Porezna osnovica je, u pravilu, viša od dviju vrijednosti: cijene transakcije ili porezne vrijednosti nekretnine.

Porez na pečat pri kupnji kuće iznosi u osnovi 0,8% porezne osnovice. Uz to dolaze pravni troškovi, dokumentacija, financiranje i renovacija.

Flipping i porez u Portugalu

Pri prodaji nekretnine može nastati mais-valia, odnosno dobitak koji podliježe odgovarajućim poreznim pravilima. Portugalski propisi razlikuju prodaju privatne imovine od prihoda koji proizlaze iz poslovne djelatnosti.

Jednokratna prodaja vlastite nekretnine i redovita kupnja kuća radi njihove obnove i preprodaje ne moraju se dakle obračunavati na isti način.

Portugalska klasifikacija gospodarske djelatnosti uključuje CAE 68100 – kupnja i prodaja nekretnina. To ne znači automatski da je potrebno osnovati društvo. Ipak, kod serijskog flippinga, preporučuje se prije prve transakcije s lokalnim poreznim savjetnikom dogovoriti ispravan način vođenja i obračuna djelatnosti.

Učinkovit flipping! Gdje se najbolje može zaraditi i koje su rizici?

Flipping na međunarodnoj razini nije lov na najjeftinije adrese. Najveći potencijal ne nalazi se nužno tamo gdje su nekretnine jeftine. Jeftina kuća u mjestu bez potražnje može biti lošija investicija od skupljeg objekta na lokaciji gdje se nakon renovacije brzo može pronaći kupac.

Dobar projekt trebao bi imati konkretnu prednost: kupnju ispod tržišne vrijednosti, mogućnost povoljne pregradnje, izuzetnu lokaciju, neiskorištenu površinu, nizak standard uz dobro okruženje ili jasno definiranu ciljnu skupinu kupaca.

Primjer: kuća za 90 tisuća eura, renovacija za 40 tisuća eura i 15 tisuća eura ostalih troškova. Kod prodaje za 180 tisuća eura to daje 35 tisuća eura viška prije konačnog poreznog obračuna. Ako je međutim prodajna cijena 160 tisuća eura, rezultat pada na 15 tisuća eura.

To je upravo razlog zašto su u flippingu najvažniji ne atraktivni vizuali, već dobra kupovna cijena, kontrola troškova i realna završna procjena vrijednosti.

Flipping międzynarodowy: najveće prijetnje

• Pogrešna procjena ARV – nekretnina možda neće postići planiranu cijenu.
• Povećanje troškova renovacije – vlaga, konstrukcija, krov, instalacije ili problemi s dokumentacijom mogu znatno povećati budžet.
• Kašnjenja – dulja obnova znači dodatne troškove financiranja, poreza, režija i održavanja.
• Niska likvidnost – u malom mjestu prodaja kuće ili stambene zgrade može potrajati mjesecima.
• Promjene propisa i troškova financiranja – mogu smanjiti isplativost projekta.
• Problemi s izvođačima i dokumentacijom – u inozemstvu se pojavljuju jezične barijere i otežana kontrola radova.

Vrijedi također provjeriti lokalne propise koji se odnose na korištenje nekretnina, osobito ako se nakon renovacije planira kratkoročni najam. Flipping može poboljšati stanje praznih zgrada i podržati lokalne izvođače, ali u popularnim mjestima također može povećati cijene i smanjiti dostupnost stanova za lokalno stanovništvo.

Italija ili Portugal?

Italija – jeftinije, ali zahtjevnije

Prednosti: veliki izbor starih nekretnina, relativno niske cijene izvan najpopularnijih regija, programi „kuća za 1 euro”, veliki potencijal za renovaciju i turizam te mogućnost pronalaska nišnih lokacija.

Nedostaci: slabija potražnja u nekim mjestima, rizik skupih renovacija, pravni i administrativni problemi, potencijalno dug period prodaje te velike razlike između regija.

Portugalia – snažno tržište s skupljim ulazom

Prednosti: snažna potražnja, interes stranih kupaca, potencijalno lakša prodaja gotove nekretnine, veliki potencijal za modernizaciju i veća likvidnost na popularnim lokacijama.

Minusi: visoke cijene kupnje, velika konkurencija investitora, teže je pronaći veliki popust, visoki troškovi renoviranja te rizik od smanjenja marže u slučaju prekoračenja budžeta.