Nekretnine premium na Kanarskim otocima – izvješće 2026

16 mln+ turista u 2025. godini, popunjenost u kratkoročnom najmu na razini od 65-80%. Kanarski otoci više nisu sezonsko odmaralište, već cjelogodišnji stroj za zaradu.

I upravo zato je 2026. godina ključna. Tržište se zagrijalo, ali nije pregrijano. Priljev stranog kapitala, uglavnom iz Njemačke, Velike Britanije i Skandinavije, drži cijene visoko. Ljudi kupuju ne samo za odmor, već kupuju stil života: vječno ljeto, bez stresa zbog zime, izvrsna infrastruktura. A usput i nekretnina koja sama radi za vas.

Rynek sprzedawcy w pełnom sjaju

Zalihe su pale za 13-20% na godišnjoj razini, ovisno o otoku. Transakcije se zatvaraju 0-5% ispod tražene cijene, dok se prime nekretnine (pogled na ocean, uz plažu) često prodaju po traženoj cijeni ili čak iznad nje. Pregovori? Mogući su, ali ako oklijevaš tjedan dana, netko drugi će potpisati prije tebe.

Bruto 4-6,5% od najma je realni prosjek, pri čemu prednjače nekretnine s pogledom na more i blizu plaže. Pitanje nije ” isplati li se kupiti “, već “gdje točno i pod kojim uvjetima”. U ovom izvješću pokazujemo: koje četvrti, koje cijene, kako izgleda Ley 6/2025 i kako izračunati stvarni povrat. Bez uljepšavanja, s konkretnim brojkama.

Nekretnine premium na Kanarskim otocima

Tržište nekretnina premium na Kanarima zaista je dobilo na zamahu. Travanj 2026. donosi brojke koje su se još prije godinu dana činile nedostižnima: prosječna prodajna cijena iznosi 3.555 €/m² (+8,42% g/g), a najamnine su 17,14 €/m² (+4,64% g/g). Zanimljivo je da su razlike među provincijama znatne i vrijedi ih poznavati prije nego što planiraš kupnju.

Prosječne cijene i dinamika g/g

Santa Cruz de Tenerife je znatno skuplja provincija (€3 868/m²), dok Las Palmas nudi niže cijene (€2 915/m²). Podaci Engel & Völkers i Indomio za I-IV.2026 to dodatno razlažu: premium kuće idu po €2 685/m² (+3,84% g/g), apartmani po €3 298/m² (+3,48% g/g). Samo u provinciji Tenerife ožujak je pokazao €3 435/m². Strani kupci, remote radnici, umirovljenici i investitori za najam potiču potražnju. Zaista, teško je tome čuditi se.

Ponuda, vrijeme prodaje i pregovori

Zalihe su pale za 13-20% na godišnjoj razini, što se osjeća na terenu. Prosječan DOM (days on market) iznosi 75-110 dana, ali u hot spotovima pada na 30-60 dana. Pregovori? Obično 0-5% ispod tražene cijene. U lokacijama prime često se kupuje po traženoj ili čak iznad tražene cijene, a 15-20% premium transakcija završava iznad oglašene cijene. Tržište prodavatelja, bez sumnje.

Gdje kupiti i po kojoj cijeni?

Costa Adeje je najprepoznatljivija premium zona na Kanarskim otocima. Ovdje se cijene kreću između 3 800 € i 5 100 € po kvadratnom metru, iako prosjek za cijelo Adeje iznosi 4 603 €/m² (podaci E&V, Q1 2026). Arona, susjedna općina s pristupom plažama i infrastrukturom, nudi apartmane u prosjeku za 4 365 €/m². To je solidna početna točka ako tražite provjerenu lokaciju s razvijenom turističkom infrastrukturom.

Gran Canaria: plaža i okolica Maspalomasa

Na Gran Canariji najskuplje je u zoni Santa Catalina i Las Canteras, gdje beachfront stoji oko €4 280/m². Maspalomas, poznat po dinama i luksuznim naseljima, kotira više: premium kuće prosječno su €4 689/m². Opći benchmark za jug Gran Canarije u III.2026 iznosi €4 709/m². Što se tiče isplativosti kratkoročnog najma, izdvaja se La Isleta s brutto ~6,3% te Las Canteras s ~5,2% na nekretninama prve linije.

Gdje tražiti?

Vegueta i Triana (povijesno središte Las Palmasa) manje su očit izbor. Ovdje je kvaliteta gradnje pristojna, a cijene su niže nego uz obalu. Proširenje zračnih luka (2026.-2028.) i modernizacija TF-5 donose cjenovnu premiju od 5-15% u neposrednoj blizini infrastrukturnih projekata.

Regulacije, porezi i financiranje

Prije nego što počneš tražiti konkretnu nekretninu, moraš razumjeti jednu stvar: propisi vezani uz turistički najam upravo su postali stroži. U mnogim zgradama sada je potrebna suglasnost 60% zajednice za obavljanje turističke djelatnosti. To nije formalnost. Vidio sam slučajeve gdje su investitori kupili apartman na odličnoj lokaciji, a zatim se ispostavilo da je zajednica odbila dati suglasnost.

Napete zone (Las Palmas de Gran Canaria, neka područja Tenerife) imaju dodatna ograničenja. Prije kupnje provjeri zoniranje i pravilnik zajednice, a ne poslije. To će ti uštedjeti mjesece frustracija i odvjetnika.

IGIC i financiranje kupnje od strane stranaca

Porezi? Ovdje imaš malo olakšanje. IGIC iznosi 6,5% na nove gradnje, dok bi na kontinentu platio 10% PDV-a. To je prilično velika razlika kod премиум nekretnina.

Financiranje za strance izgleda ovako:

• LTV standardno 60-70% (ponekad banka pristane na više, ali to je rijetkost)
• Kamatna stopa ~2,8-3,5% (ovisno o banci i vašem profilu)
• Apsolutno ti je potreban broj NIE prije posjeta banci
• Proces traje 4-8 tjedana, zato to isplaniraj unaprijed

Što je zanimljivo, vidim rastuću potražnju za eko-gradnjom i rezidencijama s brendom. Banke takve projekte ocjenjuju blaže kada procjenjuju rizik. Ali zapamti: usklađenost s propisima nije opcija, već uvjet za ulazak u luxury segment. Bez toga jednostavno nema igre.

Slika premium investitora 2026

Prosječna najamnina u segmentu premium trenutno iznosi 17,14 €/m² mjesečno, što je porast od 4,64% na godišnjoj razini. Puerto i Las Canteras kreću se oko 16,70 €/m², iako konkretna lokacija može promijeniti računicu. Popunjenost na kratkoročni najam varira između 65% i 80%, što nije loše s obzirom na sezonski tempo. Problem je u tome što novi propisi Ley 6/2025 usmjeravaju vlasnike prema dugoročnom najmu, pa se te brojke mogu promijeniti.

Povrat i vrijednost za nerezidenta

Typična bruto stopa povrata iznosi 4-6,5%, ovisno o četvrti:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (plaža uz more): ~5,2%
• Puerto de la Luz: oko 5,8%

Tu dolazi zanimljiv element. Strani nerezidenti plaćaju u prosjeku 76% veću premiju po kvadratnom metru u odnosu na lokalne kupce: €3 242/m² naspram €1 839/m² (H2 2025). Strani rezidenti postižu €1 963/m². Stranci čine 18,4% svih kupovina, pa ova grupa diktira dio cijena na najboljim lokacijama.

Poljaci? U 2024. godini oko 4.200 transakcija diljem Španjolske, trend raste u 2025. Otoci privlače uglavnom kao drugi dom i izvor prihoda od turističkog najma, iako sve više ljudi bira dugoročni najam zbog regulacija.

Što zapravo ostaje od premium tržišta 2026.?

Gledajući premium tržište Kanarskih otoka u 2026. godini, vidiš prilično dosljednu sliku. Ovo nije spekulativni bum niti iznenadni balon. To je segment koji je pronašao ravnotežu između potražnje stranih kupaca i ograničene ponude najboljih lokacija. Stvarne transakcije, realne cijene, konkretni investitori s kapitalom.

Što ostaje? Zrelo tržište, na kojem odluke donosiš na temelju temelja, a ne emocija. Kanarska premium ponuda i dalje je niša, ali stabilna. Klima, avionske veze, porezni status – to još uvijek funkcionira. Ako tražiš apartman uz ocean ili vilu s pogledom, opcije postoje, samo moraš znati što ti zaista treba.

Tržište neće nestati, ali također neće eksplodirati. Ono jednostavno traje.

Steen

uredništvo za nekretnine