Mogu li stranci bez problema kupovati luksuzne nekretnine u Europi?

Europsko tržište luksuznih nekretnina vrijedilo je oko 549-615 milijardi dolara u 2025. godini i raste po stopi od 4-5% godišnje. Prognoze govore o 943 milijarde do 2034. godine. Razmjeri su impresivni, zar ne? Ali još je zanimljivije tko kupuje te nekretnine.

U Španjolskoj više od 90% luksuznih kuća završava u rukama stranaca. U Italiji njihov udio u premium segmentu iznosi oko 50-60%. Europa privlači kapital iz cijelog svijeta jer nudi stabilnost, kvalitetu života i (barem donedavno) relativno transparentne procedure. Problem je u tome što su godine 2023.-2025. razdoblje naglih promjena. Portugal je zatvorio svoj program Golden Visa u listopadu 2023. Španjolska je podigla ljestvicu 2025. Grčka je već 2024. povećala minimalne investicijske pragove. Regulatorni pritisak raste jer lokalne zajednice prigovaraju zbog rasta cijena i nedostatka stanova za domicilno stanovništvo.

“Da, ali s pravilima”.

Može li se kupiti luksuzna nekretnina u Europi kao stranac? Naravno. Bez problema? E pa, to ovisi. Pravila igre se mijenjaju i vrijedi znati gdje točno stojiš prije prvog posjeta javnom bilježniku.

Mogu li stranci bez problema kupovati luksuzne nekretnine u Europi?

Upravo ovdje počinje velika nejasnoća u općim predodžbama. Mnogi pretpostavljaju da Europska unija ima neku jedinstvenu regulativu o tome. Nema.

“Ne postoji jedinstveno pravilo EU o vlasništvu nekretnina od strane stranaca.”

Prawo własności pozostaje kompetencijom na nacionalnoj razini, pa svaka država članica određuje svoja pravila. Zato kupnja kuće u Španjolskoj može izgledati potpuno drugačije nego slična transakcija u Poljskoj ili Austriji.

UE, EOG i ostatak svijeta

Građani Europske unije, Europskog gospodarskog prostora i Švicarske obično se tretiraju kao domaći. Kupujete stan u Lisabonu? Postupak je isti kao i za Portugalca. Ponekad je potrebno imati porezni broj, ali to je samo formalnost.

Državljani trećih zemalja su već druga priča. Pravilo glasi: “da, ali pod uvjetima”. U praksi to može značiti dozvolu lokalnih vlasti, zahtjev za reciprocitetom. Ovisi o zemlji, a ponekad i o regiji.

Što otežava kupnju?

Najlakše je kupiti stan u centru grada. Teže postaje kada:

• poljoprivrednim zemljištima (u mnogim zemljama zaštićena, potrebna dozvola ili lokalna adresa)
• u pograničnim i vojnim zonama (strateška ograničenja)
• područja od kulturnog ili prirodnog značaja
• kućama s parcelom (jer zemljište = dodatni zahtjevi)

Golden Visa, odnosno boravišni programi za investitore u nekretnine, prošli su kroz značajne promjene u posljednjih nekoliko godina. Portugal je zatvorio ovu mogućnost 2023. godine, a Španjolska je krenula tim putem u 2025. Grčka je 2024. povisila pragove: 400.000-800.000 EUR u popularnim lokacijama, 250.000 EUR za prenamjenu zgrada. Važna napomena: kupnja nekretnine ne daje automatski pravo na boravak. To je zasebna tema.

Gdje je najlakše, a gdje najteže?

Propisi mogu biti prilično šaroliki, zato je dobro znati gdje ćeš brzo riješiti formalnosti, a gdje te čeka birokratski maraton.

Najlakše ćeš ovdje kupiti

Irska, Portugal, Nizozemska ili Švedska ne postavljaju strancima posebne prepreke (osim standardnih zahtjeva kod javnog bilježnika i poreznih obveza). Španjolska, Italija, Francuska i Njemačka također su prilično otvorene, iako se bilježničke formalnosti mogu odužiti. Portugal je završio program Golden Visa za nekretnine 2023. godine, ali sama kupnja i dalje je moguća. U Grčkoj GV još uvijek funkcionira, iako su pragovi znatno porasli: 400.000-800.000 EUR u popularnim zonama (250.000 EUR za zgrade namijenjene adaptaciji). Španjolska je zatvorila svoj program 2025. godine.

Više barijera i dozvola

Poljska zahtijeva dozvolu MSWiA za državljane izvan EU za kuće i zemljišta (stanovi su često izuzeti). Mađarska i Hrvatska također primjenjuju sustav dozvola (Hrvatska dodatno provjerava uzajamnost). Danska zahtijeva 5 godina rezidentnosti ili odobrenje ministarstva. Švicarska prema Lex Koller ograničava kupnju vikendica nerezidentima. Malta, Andora i Lihtenštajn često zahtijevaju status rezidenta.

Izvan EU

Crna Gora i Albanija su otvorene za stanove i kuće (za zemljišta je ponekad bolje osnovati tvrtku). Srbija funkcionira na principu reciprociteta, Turska je u načelu otvorena, s iznimkama za određene regije. Uvijek provjeri odnosi li se reciprocitet i na tvoju zemlju.

Kako izgleda transakcija?

Kupnja luksuzne nekretnine u Europi pomalo podsjeća na slaganje puzzli, gdje svaka zemlja ima svoj vlastiti raspored dijelova. Nema ničeg strašnog, samo je dobro znati što se događa po redu. I da bez lokalnih ljudi koji poznaju taj sustav iznutra, možeš iznenada zapeti na koraku za koji nisi ni čuo.

Od NIF do upisa u registar

Započnimo od početka. Prije nego što uopće potpišeš bilo što, trebaš lokalni porezni identifikator. U Španjolskoj ili Portugalu to je NIF, u drugim zemljama ima druga imena, ali radi se o jednom: moraš postojati u fiskalnom sustavu. Neki još rade punomoć kod javnog bilježnika (korisno ako ne planiraš biti fizički prisutan u svakoj fazi).

I tu se pojavljuje taj cijeli AML, odnosno provjera identiteta i podrijetla novca. Proof of funds nije formalnost. Banke i bilježnici zaista žele znati odakle imaš sredstva. Izvodi, ugovori, izvorni dokumenti, sve se mora poklapati.

Due diligence i finalizacija kod javnog bilježnika

Sada slijedi provjera nekretnine. Odvjetnik provjerava vlasnički list, terete, ima li parcela kakvih čudnih upisa, jesu li sve građevinske dozvole na svom mjestu. U većini zemalja za to su potrebni ovjereni prijevodi, ponekad i apostille (ovisno o tome gdje ste državljanin). Ovo nije brz proces.

Finalizacija? Obično najprije predugovor (s kaparom), zatim javnobilježnički akt i upis u registar. Za kupce izvan EU na nekim mjestima potrebno je još i posebno odobrenje za kupnju, koje moraš imati prije sklapanja akta. Plaćanja se vrše putem bankovnog transfera s dokumentiranim podrijetlom sredstava. U Crnoj Gori, na primjer, veće transakcije moraju biti bezgotovinske, bodovi za transparentnost.

Transakcijski odvjetnik, javni bilježnik, geodet, ponekad vještak. Suradnja s lokalnim stručnjacima doista minimalizira rizik. Oni znaju gdje sustav ima svoje slabe točke.

Troškovi, porezi i usklađenost

Kupnjom luksuzne nekretnine u Europi, brzo otkrivaš da je sama kupoprodajna cijena tek početak troškova. Prateći troškovi mogu doseći čak 10-15% vrijednosti, a regulatorne obveze mogu iznenaditi čak i iskusne investitore.

Transakcijski i tekući troškovi

Prilikom kupnje očekuje te nekoliko stavki koje se ne mogu zaobići:

Zatim imaš fiksne troškove: porez na nekretnine (ponekad iznenađujuće visok za velike parcele), troškove eksploatacije, servisiranja. U Španjolskoj nerezidenti moraju podnijeti deklaraciju Modelo 210, čak i ako ne iznajmljuju. Takve obveze izvještavanja jednostavno se ne smiju propustiti.

Regulatorni rizici u luksuzu

Segment premium nosi specifična ograničenja:

• zabrane kratkoročnog najma u zonama obuhvaćenim programima boravka
• limiti u turističkim kantonima (Švicarska, Lex Koller)
• pogranicna područja, vojna područja, poljoprivredna područja s zabranom za strance
• ochrana konzervatora (modernizacije mogu koštati bogatstvo)
• lokalne turističke ili zonske pristojbe

Usklađenost (AML) i vlasničke strukture

Banke i javni bilježnici će istraživati podrijetlo sredstava, CRS i FATCA automatski će razmjenjivati podatke s poreznom upravom. Neki pokušavaju zaobići zabrane kupnje putem korporativnih struktura, što ponekad uspijeva, ali nosi porezne i izvještajne posljedice. Bez lokalnih pravnih i poreznih savjetnika ne idi dalje. Zaista, time si štediš potencijalne probleme koji vrijede više od njihove naknade.

Granice postoje, ali se mogu prijeći

Pravni propisi mogu se činiti kompliciranima, ali većina europskih zemalja zaista želi tvoj novac. Švicarska postavlja visoke zahtjeve za kapitalom, Grčka traži lokalni bankovni račun, Francuska zahtijeva potvrdu o izvoru sredstava. Možda zvuči birokratski, ali to je više standard nego nepremostiva prepreka. U praksi većina stranaca kupuje bez većih problema, ako ima odgovarajuću pravnu podršku i strpljenja za dokumentaciju.

Ključ je u pripremi. Pronađi dobrog lokalnog odvjetnika, pripremi dokumente unaprijed i rezerviraj više vremena nego što misliš. Nitko ne kaže da će biti lako kao kupnja u rodnom gradu, ali europski luksuz je dostupan svakome tko pristupi stvarima ozbiljno.

Ponekad se ti dodatni koraci pokažu čak i korisnima. Bolje je sve dvaput provjeriti nego žaliti zbog ishitrene odluke vrijedne milijune.

Patt Y78

uredništvo