Zeleni certifikati u luksuznim nekretninama – novi tržišni standard

Zamislite scenu od prošlog tjedna u poslovnoj zgradi u Varšavi. Potencijalni zakupac, međunarodna korporacija, odbija potpisati ugovor za 3.000 metara kvadratnih prostora. Razlog? Nedostatak WELL Gold certifikata. “Naši ESG standardi to zahtijevaju” – čuje developer. I tako je ekologija prestala biti opcija, a postala uvjet ulaska u igru.

Ovo nije izoliran slučaj. U svijetu LEED svakodnevno certificira 2.600.000 kvadratnih stopa prostora. Svakog dana. Zamislite razmjere te promjene – zgrade niču s gotovim propusnicama za svijet u kojem zeleni certifikati odlučuju o svemu.

90% novih premium poslovnih zgrada u Varšavi imat će certifikat održivog razvoja do 2025. godine.

Zeleni certifikati u luksuznim nekretninama – ekologija bez kompromisa

Poljska je uhvatila korak s trendovima brže nego što je itko očekivao. Još prije pet godina ekološka rješenja bila su dodatak, danas su temelj. Ovo ubrzanje nije slučajno – EU Green Deal, rastući ESG pritisak, ali i pragmatizam investitora koji su shvatili jednu stvar. Certificirane zgrade nisu hir, to je biznis.

fot. dreamerealestate.com

Vidim to vlastitim očima dok prolazim kroz centar glavnog grada. Svaka fasada danas nosi neki logotip – LEED, BREEAM, WELL. Te male pločice postale su ulaznica u klub ekskluzivnih nekretnina. Ali što one zapravo znače?

Oglas

Revolucija je započela tiho, u odjelima facility managementa i uredima za održivi razvoj. Odjednom se pokazalo da najmoprimci plaćaju više za bolji zrak, niže račune i prestiž zelene adrese. Investitori, isprva skeptični, danas se bore za najviše ocjene kao za Michelin za restorane.

Stvar je u tome da se iza svakog certifikata krije bodovni sustav, strogi tehnički kriteriji i sasvim konkretne brojke koristi. Tržišne sile koje pokreću ovu promjenu djeluju prema jasnim pravilima – iako nisu sva odmah vidljiva na prvi pogled.

Prije nego što pogledamo brojke, vidimo što u praksi znače pojedini logotipi na fasadama zgrada…

Što stoji iza oznaka LEED, BREEAM i WELL – ključni kriteriji i razine

Kada gledamo suvremene zgrade s certifikatima, vidimo razne oznake – ali što one zapravo znače? Svaki sustav ima svoje pragove i bodove koje vrijedi poznavati.

fot. dreamerealestate.com

LEED v5 – američka skala do 110 bodova

LEED funkcionira po jednostavnom bodovnom principu. Skupljaš bodove za razne aktivnosti, a zatim gledaš u koju kategoriju upadaš. Certified je 40-49 bodova, Silver 50-59, Gold 60-79, a Platinum od 80 bodova naviše.

Ono što me uvijek zanimalo – zašto baš 110 kao maksimum? Ispostavlja se da je to zbog dodatnih bodova za inovacije i regionalne prioritete. Osnovnih kategorija ima sedam: lokacija i transport, održive parcele, učinkovitost vode, energija i atmosfera, materijali i resursi, kvaliteta unutarnjeg okoliša te inovacije.

BREEAM v7 – europski pristup s ponderima

Ovdje se stvar komplicira jer svaka kategorija ima svoju težinu. Energija čini čak 19% ukupnog rezultata – logično, jer je to najveći trošak eksploatacije. Zdravlje i wellbeing dobivaju 15%, upravljanje 12%, transport 8%.

Sustav ocjenjuje od Pass (30% bodova), preko Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) pa sve do Outstanding (85%). Ti pragovi su prilično strogi – za najvišu razinu treba se stvarno potruditi.

WELL v2 – fokus na ljude

WELL je sasvim druga priča. Umjesto da se prvenstveno gleda zgrada, fokus je na tome kako ona utječe na nas. Deset koncepata: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Za Silver treba ispuniti sve osnovne zahtjeve plus 20 bodova iz opcionalnih. Gold je 40 bodova, Platinum 80. Zvuči jednostavno, ali vrag je u detaljima – neka su pravila zaista zahtjevna za provedbu.

Sve više investitora odlučuje se za dvostruke ili trostruke certifikate. LEED plus WELL postaje sve popularniji – jedan ocjenjuje zgradu, drugi ljude u njoj. BREEAM plus WELL također se pojavljuje, osobito u Europi.

Primijetio sam da developeri često ne razumiju razlike između sustava. Misle “certifikat je certifikat”, a to nije istina. Svaki mjeri nešto drugo i ima različite prioritete.

Kada jasno znamo što pojedini sustavi ocjenjuju, pogledajmo zašto ih tržište praktički automatski zahtijeva.

fot. rcm-international.com

Od mode do nužnosti – tržišne sile i regulative koje pokreću standard

Sjećam se još kako su prije nekoliko godina zeleni certifikati bili nešto poput gadgeta za najbogatije developere. Lijepi dodaci kojima su se mogli pohvaliti na sajmovima. A danas? To je temelj u premium segmentu.

Što se zapravo dogodilo? Prije svega, regulative su počele pritiskati sa svih strana.

Regulatorni timeline izgledao je otprilike ovako:

19.12.2019 – objava “European Green Deal”
14.07.2021 – paket “Fit for 55” s konkretnim mjerama
01.01.2023 – obavezni pragovi za velike aktive u EU
2025 – planirani ulazak LEED v5 s naglaskom na dekarbonizaciju

Ali regulative su samo jedan dio slagalice. Pravi game-changer došao je s kapitalom. Globalni investicijski fondovi počeli su unositi certifikacijske klauzule izravno u term sheets. Nema BREEAM-a ili LEED-a? Nema financiranja. Jednostavno kao pasulj.

ESG više nije buzzword, već čvrst poslovni zahtjev. Fondovi imaju vlastite obveze prema krajnjim investitorima, pa prenose pritisak dalje.

S druge strane, i najmoprimci su se promijenili. Međunarodne korporacije uvele su nabavne politike koje zahtijevaju minimalno LEED Gold ili BREEAM Excellent. Njihovi sustainability odjeli jednostavno neće potpisati ugovor o najmu u zgradi bez certifikata.

Zanimljiv primjer je Warsaw Spire – praktički 100% prostora iznajmljeno tvrtkama koje su u svojim procurement politikama imale certifikacijske zahtjeve. Slučajnost? Ne vjerujem.

U Poljskoj se prva BREEAM certifikacija pojavila 2010. godine. Dugo je to izgledalo kao eksperiment za rijetke. Ali kad su došle europske regulative i globalni najmoprimci počeli postavljati čvrste zahtjeve, tržište se preokrenulo. Preko noći je “nice to have” postalo “must have”.

Zapravo, to je bila prirodna evolucija. Kao i svi standardi – prvo ih usvajaju pioniri, zatim early majority, a na kraju postaju jednostavno norma. Samo što je ovaj put proces ubrzan vanjskim pritiskom.

Te sile ne samo da potiču potražnju, već stvarno utječu i na financijske rezultate – što dokazuju brojke koje ćemo vidjeti uskoro.

fot. nar.realtor

Broje koje uvjeravaju – financijske, operativne i reputacijske prednosti

Upravo sam jučer razgovarao s upraviteljem zgrade na Mokotowie i rekao mi je nešto što je zvučalo kao šala. “Moji najmoprimci mi plaćaju 15% više jer imam komad papira na zidu.” Taj komad papira je BREEAM certifikat.

Ispostavilo se da uopće nije šalio.

Ove brojke dolaze iz najnovijih istraživanja Globalworth Polska i USGBC. To nisu prognoze ni puste želje. To su konkretni podaci s tržišta.

Uzmimo konkretan primjer iz Varšave. Dvije identične poslovne zgrade na Służewcu, jedna pored druge. Prva, bez certifikata, iznajmljuje prostor za 89 PLN po kvadratu. Druga, s LEED Gold certifikatom, naplaćuje 106 PLN. Razlika? 2 300 PLN mjesečno na svakih 100 kvadrata. Na godišnjoj razini to je gotovo 28 000 PLN dodatnog prihoda od svakog najmoprimca.

Vlasnik certificirane zgrade također plaća manje za struju. Koliko manje? Istraživanja USGBC pokazuju smanjenje od 25% u odnosu na konvencionalne zgrade. Na 10 000 kvadrata to je ušteda od oko 180 000 PLN godišnje po trenutnim cijenama energije.

Ali prava prekretnica krije se u produktivnosti. WELL certifikat, koji se fokusira na udobnost korisnika, povećava učinkovitost zaposlenika za 10-15%. Zvuči apstraktno? Uopće ne. To znači da tim od 50 ljudi radi kao da ih je 56. U praksi to znači manje bolovanja, bržu realizaciju projekata, bolje financijske rezultate najmoprimaca.

Jedan moj poznanik vodi tim u zgradi s WELL certifikatom na Woli. Kaže da ljudi rjeđe obolijevaju, manje se žale na umor nakon posla. Možda je slučajnost, ali brojke to ne sugeriraju – istraživanja IWBI potvrđuju taj trend u stotinama objekata diljem svijeta.

A što je s reputacijom? Boston’s carbon-neutral tower s LEED Platinum certifikatom prodan je 2025. godine za 18% više od sličnih objekata u okolici. Kupci su doslovno platili više za zeleni imidž. I u Poljskoj vidimo slične trendove – tehnološke tvrtke, odvjetnički uredi, međunarodne korporacije biraju certificirane prostore jer je to dio njihove ESG strategije.

Poznajem developera koji je isprva mislio da je certificiranje nepotreban trošak. Danas svi njegovi novi projekti imaju barem BREEAM Very Good. Zašto? Jer investitori plaćaju više, najmoprimci ostaju dulje, a operativni troškovi su niži.

Ponekad se pitam nisu li svi ti certifikati samo moda. Ali kad pogledam račune za energiju, najamnine i stope fluktuacije najmoprimaca, sumnje nestaju. Brojke ne lažu.

Ako su brojke tako jasne, ostaje pitanje kako iskoristiti trend da biste pretekli konkurenciju…

fot. inogenalliance.com

Tečaj prema zelenoj budućnosti – strateški koraci za lidere tržišta

Kad gledam što se događa na tržištu premium nekretnina, imam osjećaj da smo na prekretnici. Ili djelujemo sada, ili zaostajemo na godine. Više nije pitanje “da li”, već “kada” i “koliko brzo”.

Do 2030. godine 100% premium zgrada u Europskoj uniji mora biti certificirano – zvuči kao znanstvena fantastika, ali upravo u tom smjeru idemo. EU regulative nisu šala, a investitori već sada gledaju isključivo objekte s odgovarajućim certifikatima.

Imamo konkretan plan djelovanja koji se već pokazao uspješnim na nekoliko projekata:

1. Revizija portfelja – provjera trenutnog stanja svake zgrade
2. Odabir odgovarajućih certifikata (BREEAM, LEED, možda WELL)
3. Integracija BIM sustava s IoT tehnologijama
4. Planiranje višestruke recertifikacije svakih 3-5 godina

Ne zavaravajmo se – to košta. Ali alternativa je još gora.

Vidim zanimljive trendove na horizontu. Umjetna inteligencija u optimizaciji energije više nije futurizam, već stvarnost. Materijali iz kružnog gospodarstva prestaju biti niša. Multi-certifikacija postaje standard, a ne iznimka.

Ponekad se pitam ne pretjerujemo li s tim cijelim “zelenim ludilom”. Onda pogledam račune za energiju i propise koji dolaze, i znam da nema povratka. Investitori koji to ne shvate, imat će problema s prodajom već za 2-3 godine.

Zapravo, može se krenuti malim koracima. Pilot-audit jedne zgrade, provjera gdje stojimo. 90 dana je dovoljno da se stekne jasan uvid u situaciju i izradi plan djelovanja.

fot. spacewell.com

Tržište premium neće čekati one koji kasne. Klijenti već danas pitaju za certifikate, potrošnju energije, utjecaj na okoliš. Uskoro će to odlučivati hoće li se itko uopće zainteresirati za našu ponudu.

Provjerite kako vaša zgrada prolazi na zelenom testu.

Mark 90

uredništvo lifestyle & nekretnine

Luxury Blog