Williamsburg u Brooklynu – novi broj jedan luksuza u NYC

U prosincu 2025. godine Williamsburg je službeno proglašen najbrže rastućim tržištem luksuznih nekretnina u New Yorku. Četvrt uz East River, koja je još prije dva desetljeća bila sinonim za napuštene tvornice i umjetnike koji su se borili za opstanak, danas prodaje penthouse za višemilijunske iznose i privlači kupce koji traže alternativu Manhattanu.

Lokacija ovdje igra ključnu ulogu – svega nekoliko stanica podzemne željeznice od centra, pogled na Midtown skyline, a istovremeno atmosfera četvrti s pravim životom na ulicama. Više nije potrebno “preseliti se u Brooklyn” da biste imali pristup svemu. A cijene? Još uvijek niže nego u top lokacijama na Manhattanu, iako se razlika smanjuje iz kvartala u kvartal.

fot. nyctourism.com

Williamsburg u Brooklynu – na valu luksuza uz East River

Williamsburg je prošao put od postindustrijske enklave do simbola modernog luksuza – bez da je potpuno izgubio onaj hipsterski štih koji je privukao prvi val imućnijih stanara. Danas, međutim, četvrt ne definišu vintage dućani, već developeri koji podižu staklene tornjeve i investitori spremni platiti premium za adresu “Williamsburg Waterfront”.

U ovom članku pronaći ćeš konkretne tržišne podatke, primjere najzvučnijih investicija, profil novih kupaca – i odgovor na pitanje ima li ovaj boom još goriva ili smo već na vrhuncu balona. Svi pričaju o Williamsburgu, ali ne razumiju svi što se ovdje zapravo događa.

Broje koje govore sve: koliko je danas vruće tržište u Williamsburgu

“Najbrže rastuće luksuzno tržište” – zvuči kao slogan iz brošure, zar ne? Ali u slučaju Williamsburga to nije marketing. To su brojke koje svatko može provjeriti.

fot. penny-hotel.com

Ključni pokazatelji tržišta luksuza u Williamsburgu

Medijan cijene nekretnina u Q3 2025. iznosio je 1,3 milijuna USD. Na godišnjoj razini to je pad od 3,2%, ali – i tu je kvaka – volumen transakcija porastao je za 44,9%. Ljudi kupuju brže, češće i bez oklijevanja. Ponuda? Samo 2,1 mjesec zaliha, dok je “zdravo” tržište oko 6 mjeseci. U premium segmentu čak 67% transakcija su gotovinske kupnje. Nema kredita, nema čekanja na banku.

U studenom 2025. u cijelom NYC-u potpisano je 176 ugovora za nekretnine vrijedne najmanje 4 milijuna USD – porast od 12% u odnosu na prethodni mjesec. Brooklyn kao cjelina zabilježio je rast volumena luksuznih transakcija od 38% na godišnjoj razini.

Kako se Williamsburg uspoređuje s Manhattanom

Tribeca? Prosječna cijena apartmana je preko 5 milijuna USD. Flatiron? Slično. Williamsburg je još uvijek jeftiniji – medijan oko 1,3 milijuna – ali cijene tamo rastu brže nego u starim četvrtima Manhattana. Kupci u tome vide potencijal: danas plaćaju manje, ali ulažu u četvrt koja za pet godina može doseći cijene centra.

Tržište je užareno ne zato što cijene divlje rastu (jer su zapravo malo pale), već zato što svi žele biti ovdje. I kupuju prije nego što to učini netko drugi.

Od odmarališta i tvornica do meke za kreativce: priča o transformaciji Williamsburga

Današnji Williamsburg – s luksuznim neboderima i cijenama usporedivim s Tribekom – izrastao je iz sasvim drugačije, industrijske prošlosti. Teško je povjerovati da su još 90-ih umjetnici ovdje iznajmljivali prostrane lofte za manje od tisuću dolara mjesečno.

fot. nyctourism.com

Od ljetovališta za elitu do industrijske pozadine New Yorka

U 30-im godinama 19. stoljeća Williamsburg je bio ljetna enklava za imućne stanovnike Manhattana – dolazili su trajektom na obalu East Rivera, kako bi pobjegli od gradske vreve. No, nakon građanskog rata uslijedila je brza industrijalizacija: rafinerije šećera (uključujući slavnu Domino Sugar), tvornice, skladišta. Četvrt je bujala zbog priljeva radnika – Poljaka, Talijana, Židova. Ljetovalište se pretvaralo u gustu, brutalno industrijsku zonu.

Nakon Drugog svjetskog rata tvornice su počele nestajati. Deindustrijalizacija je značila napuštene hale, rastuću stopu kriminala i pad atraktivnosti za stanovanje. Upravo su te niske stanarine u 80-im i početkom 90-ih privukle umjetnike – mogli su si priuštiti loftove za 500-1.000 USD. Tako je nastala legendarna klupska i galerijsko-glazbena scena, s tulumima kod McCarren Park Poola i na Bedford Avenue.

Ključni preokret? Prenamjena zemljišta između 2005. i 2012., koja je dopustila izgradnju nebodera uz obalu, te otvaranje izravne linije podzemne željeznice L do Manhattana 2005. godine. Populacija četvrti narasla je za desetke tisuća stanovnika, demografski profil počeo se mijenjati – umjesto hipstera dolazili su mladi profesionalci iz financijskog i tehnološkog sektora. Temelji današnjeg booma bili su postavljeni.

Kule, parkovi i penthousei: najvažnije luksuzne investicije u Williamsburgu

O razmjerima promjena u Williamsburgu najbolje svjedoče konkretne adrese – deweloperski projekti koji su u samo nekoliko godina pretvorili industrijski pejzaž obale u ultraluksuznu panoramu. Ne govorimo tu o koncepcijama, već o tornjevima z imenima, brojem katova i cijenama penthouseova koje dosežu milijune dolara.

fot. nyctourism.com

One Williamsburg Wharf i Domino – nove ikone obale

One Williamsburg Wharf je perjanica cijele transformacije: dva tornja s ukupno 808 stanova, izravan pristup Istočnoj rijeci, 30 tisuća kvadratnih stopa sadržaja (bazen, spa, vinarija, privatno kino) i penthousei procijenjeni na više od 10 milijuna USD. To je simbol nove ere – mjesto gdje Manhattan dolazi živjeti.

Kompleks Domino ima još veći razmjer: više od 2800 jedinica, 66 tisuća kvadratnih stopa trgovačkog prostora i 5-akrovni obalni park otvoren za sve. Druga faza završena je 2025. godine, dovršavajući jednu od najvećih obalnih revitalizacija u povijesti NYC-a.

Ekskluzivne butične adrese

Ne vladaju samo divovi – manji projekti poput 250N10 (91 stanova, 6 katova, prosječna cijena ~1,5 milijuna USD) ili 707 Kent Ave (Quay Tower) s rooftop bazenom nude više butik luksuza.

Većina novih tornjeva su visoke staklo-betonske strukture u zonama R6-R10, s obaveznim paketom: sky lounge, EV punjači, wellness, concierge. Pristup javnoj obali uvjetovan je zoniranjem, pa svaki projekt nešto daje zajednici – iako uglavnom radi imidža. Ali rezultat? Williamsburg sada izgleda kao minijaturni Hudson Yards, samo sa zanimljivijim susjedstvom.

Novi stanovnici i stil života: tko kupuje luksuz u Williamsburgu

fot. penny-hotel.com

Iza svakog apartmana prodanog za milijune dolara stoje konkretni ljudi – i specifičan stil života koji ih je privukao u Williamsburg. To nisu slučajni kupci; to je pažljivo odabrana skupina koja točno zna što traži.

Tko su novi vlasnici i najmoprimci luksuza u Williamsburgu

Profil tipičnog kupca? Najčešće je to:

• Profesionalci iz tehnološkog i financijskog sektora – menadžeri iz obližnjih ureda Googlea i Mete na Manhattanu, koji radije žive uz vodu nego u staklenim tornjevima Midtowna
• Visokoprinosni freelanceri i poduzetnici – ljudi koji rade na daljinu i cijene prostor za život, a ne samo za spavanje
• Investitori koji traže alternativu Manhattanu – oni koji u Brooklynu vide bolji omjer cijene i kvalitete života
• Slavne osobe i influenceri – Amy Schumer nastanila se u Brooklynu, a veze Jay-Z-a s Roc Nation dodaju četvrti dašak glamura

Williamsburg je postao prepoznatljiva adresa – mjesto gdje želiš živjeti, a ne samo gdje moraš.

Životni stil uz East River: od Aske do Smorgasburga

Svakodnevica? To je 7 minuta metroom (linija L) do Union Square, jutarnje trčanje uz vodu, ručak u Asci (Michelinova zvjezdica), vikend Smorgasburg. Pristup modernim barovima, buticima koji znaju što rade.

U ultra- premium segmentu godišnja najamnina doseže 170.000 USD – više nego u mnogim dijelovima Manhattana ili cijelog Bostona. Za to dobivate: bazen na krovu, concierge 24/7, teretanu, coworking zone, pogled na skyline.

Zvuči kao san? Za mnoge i jest. No, tako dinamična promjena ima svoju cijenu – i ne radi se samo o dolarima.

fot. we-love-new-york.com

Tamna strana uspjeha: gentrifikacija, sporovi i tržišni rizici

Tko gubi na luksuznom procvatu u Williamsburgu

S jedne strane blistavi lobiji i apartmani vrijedni milijune dolara. S druge – surova matematika istiskivanja. Stanarine u Williamsburgu porasle su za oko 200 % od 2010. godine, zbog čega svake godine nekoliko stotina do preko tisuću kućanstava mora tražiti stan negdje drugdje. Umjetnici i predstavnici boeme – oni koji su nekad ovdje stvarali kulturu – preselili su se u susjedni Bushwick, gdje se još uvijek može unajmiti prostor po pristojnoj cijeni.

Štoviše, pojavljuje se i strukturni problem: luksuzni condo stanovi plaćaju efektivnu stopu poreza na nekretnine od samo 0,007 %, dok stanovnici Bronxa izdvajaju oko 1,7 %. To stvara razumljive napetosti – zašto najbogatije adrese tako malo doprinose zajedničkoj gradskoj blagajni?

Rizik nije samo politika, već i tržište:

• Kamatne stope iznad 5 % mogu prisiliti na reviziju cijena – dio kupaca jednostavno će odustati
• Prekomjerna ponuda – nekoliko stotina novih jedinica u pipelineu može prevagnuti ravnotežu između ponude i potražnje
• Zabrana kratkoročnog najma (Airbnb) od 2024. godine ograničava mogućnosti zarade za investitore
• Sporovi oko prostora: zabrinutost zbog zasjenjivanja parkova (McCarren Park), napetosti s hasidskom zajednicom, prosvjedi tijekom novih prenamjena zemljišta u razdoblju 2024.-2025.

Mit o “Mamdani egzodusu” – masovnom odlasku dosadašnjih stanovnika – nije potvrđen u podacima, ali to ne znači da je problem nestao. Prilikom kupnje ili ulaganja u Williamsburgu, vrijedi biti svjestan: procvat ima svoju cijenu – društvenu, poreznu i tržišnu.

Smjer 2026 i dalje: kako pametno iskoristiti boom u Williamsburg

Williamsburg i dalje ima snažne temelje – rastući priljev stručnjaka iz tech i AI sektora, razvijena infrastruktura i status ikone urbanog luksuza. Pitanje glasi: kako kao investitor ili kupac možeš iskoristiti ovaj trenutak prije nego što se tržište ponovno promijeni? Prognoze do 2026. ostaju optimistične – analitičari očekuju rast prodaje luksuznih nekretnina od oko 15 %, ponajviše zahvaljujući hibridnim modelima rada i trajnoj privlačnosti četvrti za dobrostojeću mlađu srednju klasu.

Scenariji za Williamsburg do 2026. i kasnije

Nekoliko trendova dobiva na zamahu. Prvo, održiva gradnja – nove kule sve češće teže standardima neto nulte emisije, što može biti prednost u kontekstu rastućih regulatornih zahtjeva. Drugo, porezne olakšice tipa 421-a istječu nakon 2026. godine, što može donekle promijeniti kalkulacije developera (i cijene). Treće, planirano proširenje podzemne željeznice do 2027. te razvoj vodnog prijevoza dodatno jačaju poziciju ove četvrti u odnosu na druge luksuzne tržišta – Miami ili South Florida ne nude takvu gustoću urbane infrastrukture.

Kako kao investitor ili kupac možeš iskoristiti ovaj trenutak

• Mikrolokacija: nije svaka ulica u Williamsburgu jednako privlačna – provjeri neposrednu okolinu, pristup metrou, “karakter” ulice.
• Profil zgrade: projekti s ekološkim ambicijama i snažnim miksom sadržaja mogu bolje zadržati vrijednost.
• Rizik od prevelike ponude: usporedi broj novih jedinica u susjedstvu s povijesnom potražnjom.
• Cap rate: s prinosom od 3 % nije baš impresivan – uzmi u obzir dugi horizont i mogući rast vrijednosti.

Ključ je selektivnost, a ne jurnjava za modom. Williamsburg više nije “nadolazeće” tržište – to je zrela luksuzna niša, gdje svaka odluka zahtijeva temeljito istraživanje i svjesnost rizika.

Natan

Nekretnine & Lifestyle

Luxury Blog