Koliko koštaju nekretnine u Dubaiju?
“Prosječna cijena kvadratnog metra u Dubaiju 2025. godine premašila je 18 000 AED, odnosno oko 19 000 PLN – to je više nego što plaćaš za luksuzni stan u centru Varšave.”
Zvuči ludo? Ipak, strani investitori već čine 70% cjelokupnog tržišta nekretnina u ovom emiratskom gradu. To nije slučajnost. Dubai nudi nešto što je teško pronaći drugdje – nultu stopu poreza na kapitalnu dobit, stalni boravak za vlasnike nekretnina i tržište koje raste kao iz vode čak i tijekom globalne inflacije.
Godina 2025. predstavlja prekretnicu za tržište nekretnina u Dubaiju. Expo 2020 ostavio je svoj trag, veliki infrastrukturni projekti privode se kraju, a grad se priprema za novi val razvoja. Investitori iz Poljske sve češće gledaju na Dubai ne kao na egzotičnu avanturu, već kao na ozbiljnu alternativu domaćem tržištu.
Koliko koštaju nekretnine u Dubaiju?
Da biste shvatili isplati li se ulagati svoj novac u kvadrate u Dubaiju, morate znati tri ključne stvari:
• Trenutne cijene po kvadratnom metru – koliko zapravo koštaju različite vrste u pojedinim četvrtima
• Potpuni obračun troškova – koje dodatne naknade čekaju kupca osim cijene stana
• Isplativost i trendovi – može li se zaraditi na najmu i kako će izgledati budućnost ovog tržišta
Neću skrivati – brojke znaju iznenaditi. Ali vrag je u detaljima, a upravo ti detalji mogu odlučiti o uspjehu ili neuspjehu tvoje investicije.
No prije nego što uđemo u konkretne iznose, vrijedno je razumjeti geografiju cijena na tržištu Dubaija.
Karta cijena 2025. – od garsonjere do penthousea
Cijene u Dubaiju 2025. godine? To je tema koju bi svaki potencijalni investitor trebao znati napamet. Raspon je zaista širok, ali u svemu tome može se snaći.
| Vrsta nekretnine | AED | PLN | USD |
|---|---|---|---|
| Studio | 350 000 – 700 000 | 374 500 – 749 000 | 95 000 – 191 000 |
| 2-sobni | 600 000 – 1 500 000 | 642 000 – 1 605 000 | 163 000 – 408 000 |
| Vile | 1 000 000 – 5 000 000 | 1 070 000 – 5 350 000 | 272 000 – 1 361 000 |
| Penthouse | 3 000 000 – 180 000 000 | 3 210 000 – 192 600 000 | 817 000 – 49 000 000 |
Činjenice koje vrijedi zapamtiti: Cijene off-plan nekretnina u prosjeku su 15-20% niže od gotovih nekretnina. Standard “luxury” podiže cijenu za dodatnih 30-40%. Najveći rast cijena u 2024. zabilježen je u četvrtima uz kanal – čak 18%.
Geografija je sve u ovom poslu. Downtown i DIFC su financijska središta gdje kvadratni metar košta 15 000-25 000 AED. Palm Jumeirah? Tamo je važan prestiž, pa plaćaš slično. Ali ako odeš u Ajman ili Sharjah na periferiju, odjednom isti kvadratni metri koštaju 8 000-12 000 AED.
Zašto je tolika razlika? Infrastruktura, blizina metroa, pogled na Burj Khalifu. Plus, naravno, sav taj marketing i prestiž same adrese.
Dva primjera iz stvarnog života – penthouse u Burj Khalifa prodan je prošle godine za 42 milijuna eura, a kupio ga je ruski oligarh. S druge strane, poznanik Poljak kupio je sebi 74 kvadrata u Ajmanu za 223 000 AED i zadovoljan je.
Zapravo je zanimljivo da su se te cijene iz 2008. godine vratile tek sada. Znači, tržištu je trebalo 15 godina da se oporavi.
Već znamo početne cijene, vrijeme je izračunati puni iznos i vidjeti što ćeš još dodati toj svoti…
Potpuni obračun – naknade, porezi i koraci kupnje
Vidiš početnu cijenu i misliš da je to sve? Nažalost, to je tek početak. U Dubaiju svaka dirhama na papiru pretvara se u znatno veći iznos na računu – a nitko ti to prije nije jasno objasnio.
1. Obrazac za rezervaciju i prva uplata
Počinješ s “Reservation Form” i 10% predujma. Zvuči bezazleno, ali već ovdje plaćaš agentu proviziju – standardno 2% od vrijednosti. Ako kupuješ za 1 500 000 AED, to je dodatnih 30 000 AED odmah. Trajanje: 1-3 dana.
2. Ugovor o prodaji (SPA) i registracija DLD
Ovdje se pojavljuje najveći trošak – 4% naknada Dubai Land Department. Ovo nije predmet pregovora. Za istu investiciju to je dodatnih 60 000 AED. Plus troškovi javnog bilježnika, obično 2 000-5 000 AED. Ova faza traje oko 7-14 dana.
- Raspored plaćanja za nekretnine u izgradnji
Većina projekata ima sličan model: 10% prilikom rezervacije, 10% pri potpisivanju SPA, zatim rate svakih 3-6 mjeseci prema napretku gradnje. Primjer za projekt od 24 mjeseca: 20% u prva dva mjeseca, sljedećih 60% u jednakim ratama svakih šest mjeseci, završnih 20% pri preuzimanju ključeva. - Eksploatacijske naknade i skriveni troškovi
Nitko glasno ne govori o servisnoj naknadi od 10-20 AED/m² godišnje. Za stan od 100 m² to je 1 000-2 000 AED svake godine. Ponekad dolazi još naknada za parking, odvoz otpada, osiguranje zgrade. - Finalizacija i prijenos
Zadnjih 20% plus naknade za prijenos vlasništva. Dodatnih 2 000-3 000 AED za dokumentaciju, prijevode, završne upise. Proces traje 30-45 dana od završetka izgradnje.
Golden Visa ukratko: uz ulaganje od najmanje 2 000 000 AED dobivate 10-godišnju vizu za cijelu obitelj. Podnošenje zahtjeva traje 2-4 tjedna, a prednosti uključuju slobodan ulazak u UAE, mogućnost vođenja poslovanja i bez obaveze napuštanja zemlje svakih 6 mjeseci.
Istina je da početna cijena iznosi najviše 85% konačnih troškova. Ostatak čine “sitnice” koje mogu iznenaditi čak i iskusne investitore.
Sada kada znamo cijeli izračun, pitajmo se: hoće li se to isplatiti?
Profitabilnost i budućnost – isplati li se ulaganje?
Radi li vaš kapital učinkovito? To je pitanje koje si postavlja svaki investitor koji razmišlja o kupnji nekretnine u Dubaiju.
| Lokacija | Prosječni ROI | Bruto profitabilnost | Likvidnost tržišta |
|---|---|---|---|
| Centar Dubaija | 6,0-8,0% | 7,5% | Visoka |
| Dubai periferija | 8,0-10,0% | 9,2% | Prosjek |
| Varšava | 3,0-5,0% | 4,1% | Niska |
| Berlin | 2,5-4,5% | 3,8% | Prosjek |
Broje govore same za sebe. U centru Dubaija možete računati na povrat od oko 7%, dok na periferiji grada – čak do 10%. Za usporedbu, stanovi u Varšavi daju maksimalno 5%. Razlika je značajna.
Prognoze za nadolazeće godine izgledaju optimistično – rast cijena od 5-8% u 2025. godini, a zatim stabilnih 5-10% godišnje do 2030. Plan Dubai 2040 predviđa transformaciju grada u globalno središte za najbogatije. Priljev high-net-worth individuals već sada potiče potražnju.
Vrijedi pogledati statistiku transakcija. U 2024. godini zabilježeno je više od 100.000 prodaja, a prognoze za
Ali je sve tako ružičasto? Ne baš.
Risk & Reward
| Prednosti | Opasnosti |
|---|---|
| Visoki prinosi 6-10% | Učinak globalne inflacije |
| Rastuća potražnja od HNW | Geopolitički rizik |
| Plan Dubai 2040 | Moguće korekcije tržišta |
| Likvidnost za više od 100 tisuća transakcija | Fluktuacije tečajeva valuta |
Globalna inflacija može utjecati na troškove održavanja nekretnina. Geopolitika na Bliskom istoku uvijek nosi određeni rizik. A tržišta nekretnina – čak i ona najbolja – prolaze kroz cikluse rasta i pada.
Odabir između off-plan i gotovih projekata? Off-plan nudi bolje cijene, ali zahtijeva strpljenje. Gotove nekretnine znače trenutne prihode od najma, iako po višoj početnoj cijeni.
U konačnici, Dubai nudi jedne od najviših stopa povrata u ovom dijelu svijeta. Pitanje glasi – jesi li spreman na taj korak?
Što dalje s tržištem Dubaija – ključni zaključci i sljedeći koraci
Dubai više nije ono ludo tržište od prije deset godina, gdje si kupovao stan na temelju brosure i molio se da investitor završi gradnju. Danas je situacija potpuno drugačija.
Tri stvari koje moraš znati
Cijene i dalje rastu, ali mirnijim tempom nego prošle godine. To je dobra vijest – znači stabilizaciju bez špekulativnog balona. Drugo – uvijek treba uračunati dodatnih 6-8% na kupovnu cijenu za dodatne troškove. I treće, najvažnije: prinosi u Dubaiju i dalje nadmašuju većinu europskih tržišta.
Mnogi ljudi zaboravljaju na ovu posljednju točku, fokusirajući se samo na ulaznu cijenu.
Provjeri prije kupnje
▢ Imaš li jasan budžet s rezervom za nepredviđene troškove?
▢ Znate li točno zašto kupujete – stan za sebe, investiciju ili možda kao plan za mirovinu?
▢ Odredio si vremenski horizont – 3 godine, 10 godina ili možda duže?
▢ Jesi li spreman na rizik valutnih oscilacija i lokalnih regulacija?
▢ Imaš li plan izlaska iz investicije – kada i kako ćeš prodavati?
Ta pitanja zvuče banalno, ali većina kupaca ne zna na njih odgovoriti. A trebali bi.
Pogled u budućnost 2026.-2030.
Dubai Vision 2040 nije samo lijepa marketinška fraza. Grad zaista ulaže u održive projekte i tehnologije budućnosti. Pojavljuje se čak i nešto poput “metaverse real estate” – zvuči neobično, ali već se bilježe prvi slučajevi prodaje virtualnih nekretnina povezanih s fizičkima.
Ne kažem da će to biti revolucija, ali smjer je jasan. Dubai želi biti tehnološka prijestolnica regije.
Vrijeme je za akciju
Teoretiziranje je jedno, ali praksa je drugo. Provjeri aktualne ponude kod licenciranih agenata – ne na oglasnicima, već kod ljudi koji imaju RERA licencu. To je osnova sigurnosti.
Ako već ozbiljno razmišljaš o kupnji, dogovori konzultacije s nekim tko zaista poznaje lokalno tržište iznutra. Ne donosi odluka na temelju članaka s interneta – čak ni ovog.
Postupaj pametno, ali postupaj.
Mark D.
lifestyle urednik
Luxury Blog
Ostavite komentar