W koje nekretnine ulagati u 2026. godini – praktični vodič

Prije tri godine svi su kupovali sve – stanovi su nestajali brzinom svježih peciva, skladišta su niču kao gljive poslije kiše, a čak su i parcele uz šumu nalazile kupce. Zatim su došla povećanja kamata, krediti su poskupjeli, a tržište se usporilo. I sada stojimo u 2026. godini, u trenutku koji mnogi stručnjaci nazivaju “prekretnicom”. Ali što to zapravo znači?

Ulaganje u nekretnine jednostavno znači ulaganje novca u materijalnu imovinu – kupuješ nešto fizičko što može donositi prihod od najma ili od rasta vrijednosti. U Poljskoj je to još uvijek “betonsko zlato”, simbol sigurne štednje kapitala. No 2026. donosi novo pravilo: nije svaki kvadratni metar dobra investicija. Rast postoji, ali je selektivan – važnija je kvaliteta, lokacija i profil rizika nego ikad prije.

U koje nekretnine ulagati u 2026. godini? – savjetujemo!

fot. brigadegroup.com

Investitor koji raspolaže gotovinom u 2026. godini postavlja si nekoliko ključnih pitanja:

• Koji segmenti – stanovi, skladišta, zemljišta – imaju najveći ROI?
• Koliki je rizik u usporedbi s prethodnim godinama?
• Isplati li se uzimati kredit pri trenutnim kamatnim stopama?
• Gdje tražiti prilike, a što izbjegavati kao vatru?

Daljnji dijelovi ovog članka pokazat će kako se točno mijenja tržište, koji tipovi nekretnina su favoriti investitora i kako odabrati strategiju prema vlastitom profilu rizika. Jer 2026. je godina u kojoj više nije dovoljno “kupiti bilo što” – treba znati što i zašto.

Kako smo došli do 2026. – lekcije iz povijesti tržišta nekretnina

Bez razumijevanja povijesti teško je procijeniti je li 2026. godina pravi trenutak za ulaganje – ili za suzdržavanje od njega. Poljsko tržište nekretnina prošlo je zaista divlji put, od komunističkog sustava dodjele stanova do suvremenih covid ludila kupovine.

fot. mediaboom.com

Najvažnije faze poljskog tržišta nekretnina 1976.-2025.

Evo kako je to ukratko izgledalo:

• 1976-1989: transformacija sustava, stanovi u sustavu dodjele, privatno vlasništvo ograničeno
• 1990-2008: boom nakon oslobađanja tržišta ( rast cijena čak ×10 nakon 1990.), ulazak u EU (2004) – priljev kapitala, prvi spekulativni baloni
• 2008-2015: globalna kriza pogodila je i Poljsku, cijene su pale za 20-30 %, ali ECB je snizio kamatne stope, pa su krediti postali jeftiniji i tržište se stabiliziralo
• 2016-2019: snažan rast, osobito u velikim gradovima ( +50 % u tzv. BIG5), developeri nisu uspijevali zadovoljiti potražnju
• 2020-2022: pandemija je paradoksalno potaknula potražnju, ljudi su se povukli u svoja četiri zida, cijene su porasle za dodatnih +30-50 %
• 2023-2025: RPP je povisila kamatne stope, krediti su poskupjeli, potražnja je oslabila, tržište je ušlo u fazu stabilizacije (mjestimično i blage korekcije)

Globalno? Nekretnine dugoročno rastu – u Poljskoj +500 % uz uračunatu inflaciju u posljednjih 50 godina. Američki REIT-ovi daju u prosjeku ~11 % godišnje od 60-ih godina. Ali – i to je važno – svakih 7-10 godina događaju se korekcije. Ponekad značajne.

Cemu nas uče prijašnji baloni i korekcije?

Nekoliko lekcija za budućnost:

• Visoki rastovi često prethode korekciji (vidi: 2007., 2021.)
• Jeftino nikada ne znači “loše” – krize su prilika za strpljive
• Emocije (strah, euforija) su loš savjetnik – bolje je gledati na cikluse, a ne na naslove iz novina
• Dugoročno nekretnine rastu, ali kratkoročno mogu boljeti

U 2026. godini vjerojatno smo u fazi stabilizacije nakon ludila – je li to prilika ili zamka? Treba pogledati aktualne podatke kako bismo odgovorili.

fot. vidyard.com

Poljsko tržište u 2026. godini – ključni podaci i nove regulative

Nakon nekoliko godina značajnih uspona i padova, poljsko tržište nekretnina ulazi u 2026. godinu u potpuno drugačijem stanju – stabilnije, ali i zahtjevnije za investitore.

Prodaja i cijene stanova na prijelazu 2025./2026.

Dani s kraja 2025. godine pokazuju jasno oživljavanje. Prodaja stanova porasla je za oko 10 % u odnosu na prethodnu godinu, a cijene u najvećim gradovima su se stabilizirale – Varšava i dalje iznosi 15-18 tisuća zl/m², Krakov i Wrocław nešto manje. Što je važno, ovdje ne govorimo o špekulativnom bumu, već o stvarnoj potražnji. Ljudi se jednostavno vraćaju na tržište jer vide da kredit ponovno ima smisla.

Kamatne stope, krediti i dostupnost financiranja

NBP je smanjio referentnu kamatnu stopu s oko 5,75 % na 4,5 %, što je dovelo do pada WIBOR 3M na razinu od oko 4 %. Za nekoga tko uzima hipotekarni kredit od 500 000 zł, rata je pala na otprilike 3 000 zł mjesečno – podnošljivo. Dodatno, banke su se vratile kreditima s LtV do 90 %, pa vlastito učešće ne mora biti ogromno. Sve to zajedno znači da je dostupnost financiranja najbolja u posljednjih nekoliko godina.

Novi propisi: PIT 2020 i planerska revolucija

Od siječnja 2026. stupaju na snagu dvije velike promjene. Prva: stanove kupljene 2020. godine već se može prodati bez poreza na dohodak (PIT) – stručnjaci procjenjuju da će na tržište doći čak 50-100 tisuća stanova, što će povećati ponudu. Druga: novi zakon o prostornom planiranju pogađa poljoprivredna zemljišta bez prostornog plana (MPZP) – tisuće takvih parcela postale su praktički bezvrijedne.

Potražnja za najmom drži se prilično dobro – isplativost oko 4-4,5 %, potražnja za stanovima +15 % (između ostalog zahvaljujući migrantima iz Ukrajine), unatoč negativnoj demografiji. Uvjeti su povoljni, ali zahtijevaju selektivnost.

Stanovi za najam i prodaju – gdje tražiti prilike u 2026.

Stanovi su i dalje broj jedan u Poljskoj kada je riječ o ulaganju u nekretnine – ali 2026. godine njihova isplativost bit će vrlo različita. Sve ovisi o tome što i gdje kupuješ.

fot. rsnpropertygroup.com

Mali stanovi u velikim gradovima – favoriti 2026. godine

Stručnjaci se slažu: najviše smisla imaju mali stanovi od 40-60 m² u BIG5 (Varšava, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań). Zašto baš takvi? Jer rad na daljinu znači da ljudi često mijenjaju stanovanje – trebaju fleksibilnost i ne žele se dugoročno vezati za veliki stan. Samci, mladi parovi, studenti, strani radnici – oni su ti koji pokreću potražnju za najmom.

Prognoze za BIG5:

Što to znači za tebe? Kupiš danas, za godinu dana tvoj stan vrijedit će više, a cijelo to vrijeme primaš mjesečnu najamninu. Dugoročno, pouzdana strategija.

Provincija i manji gradovi – veći ROI ili veći rizik?

Po BIG5 situacija izgleda drugačije. Cijene su uglavnom stabilne, ponekad bilježe pad od 2-5 %. S druge strane, isplativost najma doseže čak 4,5-6 %, jer su kupovne cijene znatno niže. Zvuči dobro? Da, ali postoji kvaka.

Rizik od praznih stanova raste. Manji gradovi često gube mlade stanovnike – sele se u BIG5 ili u inozemstvo. Istovremeno, priljev migranata (uglavnom iz Ukrajine) može djelomično to nadoknaditi, osobito tamo gdje postoje proizvodni pogoni.

Primjer ulaganja: 50 m² u Krakovu korak po korak

Konkretan scenarij za prikaz brojeva:

• Cijena kupnje: ~900 000 PLN (50 m², dobra četvrt)
• Najamnina: 4 000 zł/mj.
• ROI od najma: ~5 % godišnje (4 000 × 12 / 900 000)
• Potencijalna aprecijacija: cca +4 % u 2026. godini (odnosno +36 000 PLN)

Zajedno imaš prihod od najma plus rast vrijednosti. Tijekom godine to je gotovo 84 000 zł (minus troškovi – uprava, porez, eventualne renovacije – recimo ~30 % od najamnine). Čista dobit? Oko 6-7 % godišnje. Nije spektakularno, ali je stabilno.

Ali pazi na zamke: val gradnje tijekom covida mogao je stvoriti lokalnu preveliku ponudu. I demografija – broj ljudi opada (osim ako to ne promijeni imigracija). Zato biraj lokacije blizu željeznice, sveučilišta, IT centara – tamo će potražnja biti stabilnija.

Magacini, uredi i REIT-ovi – komercijalne nekretnine za investitore

Stanovi nisu jedina opcija ako razmišljaš o nekretninama kao investiciji. Skladišta, uredi ili udjeli u REIT-ovima mogu donijeti sasvim drugačije stope povrata – ponekad više, ponekad stabilnije. Ipak, nije svatko voljan (ili nema kapital) kupiti cijelu logističku zgradu. Pogledajmo što u 2026. godini izgleda smisleno i za koga.

Magazini i logistika – lideri povrata ulaganja u 2026. godini

Ovdje se sada događa najviše. Prognoze predviđaju rast cijena od 7-10% tijekom godine, prodaja bi trebala skočiti za +20%, a profitabilnost najma kreće se oko 6-8%. To je rezultat e-commerce booma – dostavljačima su potrebne baze blizu klijenata. Plus friendshoring: skladišta uz Ukrajinu ili istočnu granicu dobivaju na važnosti jer tvrtke žele imati lance opskrbe bliže. Primjer? Panattoni gradi ogromne logističke parkove kod Wrocława – ROI oko 8%. No, oprez: pragovi ulaska su visoki, pojedinačni objekt često vrijedi nekoliko desetaka milijuna zlota.

Tržište ureda nakon pandemije – stabilizacija ili promjena funkcije?

Uredi? Manje uzbudljive brojke. Cijene uglavnom stabilne, prodaja bi mogla porasti za +5%, prinos od najma iznosi oko 5%. Hibridni rad promijenio je pravila igre – tvrtke iznajmljuju manje kvadrata, ali više paze na kvalitetu prostora. Moderne, ekološke lokacije imaju prednost. Certifikat BREEAM ili LEED može povećati vrijednost objekta za 10-15% i privući institucionalne zakupce koji plaćaju na vrijeme. Rizik? Prazni prostori ako se hibridno zapošljavanje dodatno proširi.

REIT-ovi i zeleni objekti kao način za diverzifikaciju

REIT-ovi su nekretninski fondovi koji isplaćuju dividende – globalno donose 6-8% godišnje. U Poljskoj su zakonodavni radovi još u tijeku, ali kada zakon stupi na snagu, moći će se kupiti “dio” komercijalne nekretnine bez zamrzavanja milijuna. ESG je druga ključna riječ: zgrade s certifikatima privlače kapital, lakše ih je iznajmiti i imaju premiju na vrijednost.

Ključno pitanje glasi: koliko kapitala imaš i koliko želiš uložiti u jedan projekt? Komercijalni sektor zahtijeva više gotovine, ali pruža diverzifikaciju – institucionalni najmoprimci, drugačiji ciklusi nego u stambenom sektoru.

Parcele i zemljišta u novom prostornom uređenju – što još ima smisla?

Tijekom godina ulaganje u zemljišta smatralo se sigurnim načinom ulaganja kapitala. Kupuješ komad zemlje, čekaš i vrijednost raste. Zar ne? Pa, od siječnja 2026. pravila igre su se promijenila – i to prilično radikalno.

fot. zaminwale.com

Nowi zakon o planiranju – što se mijenja od 2026. godine?

Od 1. siječnja 2026. na snagu je stupila takozvana “plansko-revolucionarna” reforma. Zvuči ozbiljno, ali ukratko, radi se o tome da bez lokalnog prostornog plana (MPZP) izgradnja na parceli postaje znatno teža, a često i praktički nemoguća. Prošla su vremena kada ste mogli podnijeti zahtjev za uvjete gradnje i nakon nekog vremena dobiti zeleno svjetlo za gradnju. Sada je važan lokalni plan. I upravo će on određivati koliko zapravo vrijedi vaša parcela.

Parcele s prostornim planom nasuprot poljoprivrednim zemljištima – tko će profitirati, a tko izgubiti?

Parcele obuhvaćene prostornim planom sada su pravo zlato. Stručnjaci predviđaju rast njihovih cijena za +5-10% već 2026. godine, prvenstveno zato što je pravni status jasan – znaš što tamo možeš izgraditi i pod kojim uvjetima. A poljoprivredne parcele bez plana? To je ulaganje visokog rizika. Tisuće takvih zemljišta mogu izgubiti na investicijskoj vrijednosti, jer investitor jednostavno neće imati osnovu za gradnju.

Vrijedi također obratiti pažnju na regionalne razlike. Mazowieckie vojvodstvo, posebno okolica planiranog CPK-a, su mjesta gdje parcele s prostornim planom mogu poskupjeti čak i za +10%. Ali u drugim regijama? Potražnja može biti znatno slabija.

Checklista za kupca investicijskog zemljišta u 2026. godini

Prije nego što se odlučiš za kupnju, provjeri:

1. Ima li parcela prostorni plan? – to je osnova
2. Pristup cesti – bez toga nema govora o izgradnji
3. Mediji u blizini – struja, voda, kanalizacija
4. Logističko okruženje – je li ovdje zaista moguće nešto izgraditi?
5. Rizik promjena u planovima – planira li općina reviziju GUP-a?

Parcele mogu biti izvrsna investicija, ali samo ako imaju čvrstu pravnu osnovu. U suprotnom kupuješ rizik, a ne imovinu.

Učinkovite strategije ulaganja u nekretnine u 2026. godini

U 2026. godini samo kupnja stana za najam nije dovoljna da bi se govorilo o pravoj strategiji. Tržište je postalo složenije – u nekim gradovima imamo višak stanova, ali istovremeno rastu plaće i postoji potencijalni pad kamatnih stopa. Da biste pametno gradili portfelj, vrijedi razmisliti o diverzifikaciji i razumjeti kada financijska poluga ima smisla, a kada je bolje ograničiti kredit.

fot. lawtimesnews.com

Dywersyfikacija portfelja nekretnina u praksi

Umjesto da sve staviš na jednu kartu, bolje je kombinirati nekoliko segmenata. Primjer? Mali stan u Varšavi za dugoročni najam (4-7 % neto godišnje + aprecijacija 3-5 %), udio u logističkom fondu (dividenda 6-8 %) i građevinsko zemljište s prostornim planom za buduću investiciju (potencijalno 20-30 % rasta u 3-5 godina, ali bez trenutnog prihoda). Takva kombinacija raspoređuje rizik – ako tržište stanova uspori, komercijalni sektor može rasti; ako kamatne stope padnu, vrijednost zemljišta obično raste. I svaki element donosi drugačiji tip povrata – gotovina sada (najam) nasuprot dobiti kasnije (zemljište).

Nekretnine vs obveznice – gdje je prednost u 2026.?

Obveznice danas nude oko 5,5-6 % uz minimalan rizik. Stanovi za najam nude sličnih 4-7 % neto plus aprecijaciju, ali zahtijevaju vrijeme i upravljanje. REIT-ovi isplaćuju dividende od 6-8 %, likvidni su, ali nestabilni. Kada onda nekretnina ima smisla? Kada računaš na rast vrijednosti (obveznica to ne nudi) i ne plaše te praznine ili renovacije. Ako više voliš mir i likvidnost – obveznice mogu biti bolji izbor.

Primjeri strategija: konzervativna, uravnotežena, agresivna

Konzervativna: većina kapitala u obveznice i REIT-ove, možda jedan mali stan za početak. Minimalno zaduženje. Cilj: stabilan prihod ~5-6 % bez stresa.

Uravnotežena: polovica sredstava u stanove (jedan-dva), ostatak u nekretninske fondove i obveznice. Umjereni kredit (LTV ~50 %). Povrat 6-7 % s uravnoteženim rizikom.

Agresivna: nekoliko stanova s visokim financijskim polugom (LTV 70-80 %), zemljišta za buduću izgradnju. Cilj: iznad 8-10 % uz veći rizik od praznih nekretnina i pada cijena.

Izbor ovisi o toleranciji na rizik i vremenu koje želiš posvetiti upravljanju. Izradi plan – bez njega je lako upasti u impulzivne kupnje.

Izgradnja portfelja nekretnina do 2030. – kako se pripremiti za promjene

Ulaganje u nekretnine je dugoročna igra – ne kupuješ danas da bi prodao za godinu dana. Zato, ako planiraš ulazak 2026. godine, vrijedi pogledati unaprijed: što se može dogoditi do 2030. i kako pripremiti portfelj za različite scenarije.

Kakvi scenariji očekuju tržište nekretnina do 2030. godine?

Analitičari očekuju da negdje između 2026. i 2030. godine može doći do korekcije cijena od 10-20 %, posebno u stambenom segmentu. Vrh viška ponude stanova predviđa se za razdoblje 2028.-2030. – tada će developeri isporučiti efekt booma iz godina 2023.- 2025. Nakon ove “izmjene” moguć je novi rast, potaknut daljnjom urbanizacijom i smanjenjem broja dostupnih stanova. Zvuči kao ljuljačka? Upravo tako – zato je fleksibilnost ključna.

Tri dugoročna trenda na koja vrijedi obratiti pažnju:

• Downsizing – u velikim gradovima bit će preferirani manji, funkcionalni stanovi; veći M4 može biti teže iznajmiti.
• Friendshoring – skladišta i hale uz granicu s Ukrajinom, blizu Zapada – logistika sve bliže tržištima.
• ESG i zeleni certifikati – energetski učinkovite zgrade bit će skuplje, ali lakše za iznajmljivanje i preprodaju.

Praktični koraci za pripremu svog novčanika već danas

Što raditi 2026. godine, imajući na umu 2030.?

1. Preferiraj fleksibilne, lako iznajmljive stanove – male ili srednje stanove na dobrim lokacijama.
2. Oprezno s velikim parcelama bez GUP-a i prostranim stanovima na periferiji.
3. Postupno povećavajte izloženost logistici i certificiranim objektima (BREEAM, LEED).
4. Pratite odluke NBP, regulatorne promjene i tržišna izvješća (JLL, Otodom, Colliers).
5. Ažurirajte strategiju svakih 12-24 mjeseca – konzultacija sa savjetnikom može vas zaštititi od pogrešaka.

Nekretnine više nisu samo jednostavno “betonsko zlato”, ali uz svjestan i fleksibilan pristup mogu ostati čvrst stup imovine. Barem ja to tako vidim.

NORBI C

uredništvo za nekretnine

Luxury Blog