Cijene nekretnina u Dubaiju, provjerite koliko koštaju

U 2025. godini tržište nekretnina u Dubaiju dosegnulo je vrijednost od oko 917 milijardi dirhama, pri čemu čak 87% transakcija čine kupnje gotovinom. Impresivni brojevi, zar ne? Za kupca je ključno razumjeti da 1 AED iznosi otprilike 0,25 EUR, odnosno obrnuto – 1 EUR je oko 4 AED. Ovaj relativno stabilan tečaj čini planiranje budžeta prilično predvidljivim. Danas ću pokušati opisati kako izgledaju cijene nekretnina u Dubaiju.

Od 2002. godine stranci mogu kupovati nekretnine u vlasništvo u određenim freehold zonama. To je otvorilo tržište za investitore iz cijelog svijeta, uključujući i iz Europe. Danas se može primijetiti veliki porast interesa za ovakav oblik ulaganja kapitala. Zato sam još više odlučio istražiti tržište za vas!

fot. famproperties.com

Cijene nekretnina u Dubaiju – moja analiza

Dubai je danas grad s populacijom većom od 3,8 milijuna stanovnika i turističkim rekordima u 2025. godini. Potražnja je uglavnom potaknuta mladom demografijom i usmjerenošću na razvoj. I očito je već dugi niz godina ovdje uloženo mnogo sredstava kako bi ovaj grad postao turistička ikona.

Što je važno, nakon ludog booma iz godina 2021.-2025., tržište ulazi u fazu umjerenosti. Rastuća ponuda stanova počinje stabilizirati cijene, pa više ne govorimo o lavinskom rastu. To je dobra vijest za kupce koji traže razumnu procjenu, a ne špekulativnu groznicu.

fot. economymiddleeast.com

Raspon cijena, vrste i standard

Započnimo od osnova: 1 AED je otprilike 0,25 EUR. Taj tečaj se malo mijenja, ali za brza izračunavanja odlično funkcionira. I sada konkretne brojke, jer to te vjerojatno najviše zanima.

Aktualni rasponi cijena u eurima

Studiji obično koštaju između €105 000 i €198 000 ( ekvivalent AED 450-850 tisuća), iako se standardni modeli uglavnom kreću u donjem rasponu. Stanovi s jednom spavaćom sobom stoje od €209 000 do €372 000 (AED 900 tisuća-1,6 milijuna), dvosobni počinju negdje od €349 000 i dosežu čak €651 000 (AED 1,5-2,8 milijuna). Ville i kuće u nizu? Tu govorimo o najmanje €511 000, dok gornja granica bez problema prelazi €1,86 milijuna i više (AED 2,2-8 milijuna+). Luksuzne lokacije poput Palme Jumeirah mogu premašiti €7,5 milijuna (AED 30 milijuna+), tako da su rasponi zaista široki.

Cijena po kvadratnom metru stanova kreće se od ~€2 100 do €7 800, a medijan je oko €4 900 (otprilike AED 19 000). Prosječna vrijednost transakcije prelazi ~AED 2,6 milijuna, odnosno oko €650 000.

fot. dxbinteract.com

Što utječe na cijenu?

Nekretnine off-plan (u izgradnji) često zahtijevaju uplatu 20-60% vrijednosti prema rasporedu, što daje fleksibilnost. Gotovi stanovi su obično skuplji po m², ali ih možeš odmah iznajmiti ili useliti se. Pogled na more ili Burj Khalifa? Slobodno dodaj još desetak posto na cijenu. Kat također igra ulogu, viši znači skuplji.

Primjer: za €300 000 možeš kupiti pristojan jednosobni stan (oko 55-70 m²) u dobrom standardu, dok ćeš za €150 000 dobiti garsonijeru (možda 35-45 m²) na solidnoj lokaciji. Površina i završna obrada čine razliku.

fot. uniqueproperties.ae

Usporedba €/m² u ključnim četvrtima

Lokacija u Dubaiju je ključna. Razlike u cijenama između četvrti su ogromne i izravno utječu na to koliko ćeš stvarno platiti i kakav povrat od najma možeš očekivati.

Evo okvirnih cijena za početak 2026. godine:

Razlike su zaista velike. Uzmimo primjer: stan od 60 m² u JVC košta oko €135 000 (pri €2 250/m²). Isti takav stan od 60 m² u Downtownu? Već €480 000 (pri prosječnoj cijeni od €8 000/m²). Razlika je više nego trostruka, a ROI u JVC je dvostruko veći.

fot. wurarealestate.com

Strefe freehold i karakter lokacije

Sve navedene četvrti su freehold zone, što znači da stranci mogu kupovati bez ograničenja. Dubai Marina je svojevrsni hub za expate, dakle marine, restorani, gradski ugođaj. Downtown nudi pogled i prestiž, ali za to plaćaš premium cijenu. JVC (Jumeirah Village Circle) je mirnija, obiteljska četvrt, zbog čega su cijene niže i ROI bolji. Palm Jumeirah je već sasvim druga liga, uglavnom vile i ultra-luksuzni apartmani.

Imaj na umu da su ovo okvirne cijene. Konkretne cijene ovise o pogledu, katu, developeru i standardu završne obrade. Ponuda je toliko velika da svatko može pronaći nešto za sebe!

Naknade, održavanje i viza

Cijena stana ili vile je samo dio priče. Zapravo ćeš platiti više, a razlika može iznenaditi.

fot. kaizenams.com

Naknade pri kupnji korak po korak

Najveći iznos predstavlja DLD (Dubai Land Department fee), odnosno 4% od cijene nekretnine. Kod kupnje za €300 000 to iznosi €12 000. Tome se dodaje provizija agenta, obično oko 2% plus PDV, pa u istom primjeru još dodatnih €6 000-€6 300. Ako uzimaš hipotekarni kredit, dolazi i registracija hipoteke (od 0,25% do 0,5% vrijednosti kredita) i nekoliko manjih administrativnih naknada. Ukupno? Oko 6-7% kupovne cijene odlazi na transakcijske troškove.

I upravo tu leži razlika u odnosu na mnoga europska tržišta. U Dubaiju nema poreza na nekretnine niti poreza na prihod od najma. Plaćaš jednom prilikom kupnje, a kasnije samo održavanje.

fot. liminastudios.com

Viza

Godišnji troškovi obično iznose €2 000-€5 000, ovisno o standardu zgrade i dostupnim sadržajima (bazen, teretana, sigurnost). Što je viši standard, to je veći service charge.

Ako razmišljaš o rezidencijskoj vizi, pragovi su jasno određeni. Nekretnina za najmanje 750 000 AED (otprilike €190 000) daje kraće dopuštenje, dok prag od 2 000 000 AED (oko €515 000) otvara put do Golden Visa na 10 godina. Vrijednost se računa prema kupovnoj cijeni, a ne prema trenutnoj tržišnoj procjeni.

Za investiciju od €300 000 ukupni početni trošak (cijena + naknade) iznosit će oko €320 000. Nakon toga godišnje dolaze troškovi održavanja, ali bez poreza na imovinu ili dohodak.

Scenariji za budućnost

fot. cbnme.com

Da bismo razumjeli gdje se sada nalazimo, vrijedi se vratiti u 2014. godinu. Tada je prosječna cijena po kvadratnoj stopi iznosila oko 1 003 AED. Zatim je uslijedila korekcija, a 2020. godine pali smo na otprilike 894 AED/sqft (posljedica pandemije i prethodnog zasićenja). I od tog trenutka stvari su se zaista počele događati.

Godinu 2024. završili smo u rasponu od 1 524-1 597 AED/sqft, ovisno o izvoru podataka. Prognoze za 2025. govore o 1 625 AED/sqft, a neki scenariji za 2026. vide vrijednosti iznad 1 800 AED/sqft. Zvuči kao raketa, ali oprez: tempo rasta već usporava. Ulazimo u fazu umjerenog rasta, a ne daljnje euforije.

Wolumen prodaje i struktura tržišta

Skala? U 2025. očekujemo oko 270 000 transakcija ukupne vrijednosti 917 mlrd AED. Samo prvi kvartal 2025. donio je ~42 000 transakcija (oko 114 mlrd AED). Zanimljivo je da 60-70% otpada na off-plan, odnosno kupnju nekretnina u fazi planiranja, a 87% kupaca plaća gotovinom. To pokazuje koliko je ovo tržište izgrađeno na stabilnim temeljima, iako visok udio off-plan također znači veću osjetljivost na kašnjenja u realizaciji projekata.

Sa strane ponude: u 2025. trebalo bi se pojaviti ~48 000 novih jedinica, a u 2026. čak ~72 000, od čega je samo Q1 2025. donio ~9 400 jedinica. Populacija Dubaija već prelazi 3,8 milijuna, plus turizam (preko 17 milijuna u 2024.), tako da potražnja postoji. Pitanje je samo hoće li ponuda početi nadmašivati potražnju.

Prognoze

Ovdje postaje zanimljivo. Za vile i premium segment većina analitičara predviđa rast od +5-8% u 2026. Stanovi u srednjem segmentu? Fitch i drugi oprezni stručnjaci upozoravaju na moguću korekciju od 10-15%, uglavnom zbog prevelike ponude off-plan i rastućeg broja isporuka. Najamnine kratkoročno rastu ( +6-13%), pa investitori za najam imaju određenu sigurnost, ali u 2026.-2027. cjenovni pritisak može krenuti u suprotnom smjeru.

Pa što iz toga proizlazi? Ako gledaš na luksuz i vile, prognoza izgleda stabilno. Stanovi? Treba paziti na pravi trenutak.

Kako pametno čitati tržište Dubaija?

fot. elysian.com

Tržište Dubaija to nisu samo suhi podaci, već i kontekst koji odlučuje o tome je li određena cijena prilika ili zamka. Jedan kvadratni metar u Marini može koštati slično kao u Downtownu, ali potencijal najma, dostupnost metroa i razvojne perspektive četvrti stvaraju potpuno drugačiju investicijsku priču. Prosječne cijene u eurima daju referentnu točku, ali prava vrijednost krije se u detaljima o kojima developeri rijetko govore u prodajnim brošurama.

Zato, kada kupujete u Dubaiju, vrijedi gledati šire od samih brojki na stranici ponude. Lokacija, zrelost četvrti, kvaliteta developera i stvarni troškovi održavanja često su važniji od same kupovne cijene.

I upravo ta sposobnost čitanja između redaka odvaja uspješnu investiciju od razočaranja. Ja već imam dvije nekretnine u Dubaiju i iskreno vam preporučujem ovu regiju!

Stev

zaljubljenik u premium nekretnine i golf

uredništvo Luxury Blog