Razvoj luksuznih nekretnina u vrhunskim alpskim odmaralištima

Gdje danas najbogatiji ulažu svoj kapital dok svijet potresa geopolitička neizvjesnost i inflacija? Odgovor bi vas mogao iznenaditi – sve češće gledaju prema snježnim vrhovima Alpa. Globalno tržište luksuznih alpskih nekretnina upravo je premašilo 50 mlrd € u 2024. godini, a to je tek početak buma čiji razmjeri već zabrinjavaju i lokalne političare.

Zamislite poljskog poduzetnika koji nakon uspješne prodaje IT tvrtke razmišlja o kupnji chaleta u švicarskom Verbieru za 8 milijuna franaka. Sjedi u hotelskom predvorju, pregledava ponude na tabletu, dok je točno na istom mjestu prije 150 godina drugi Poljak – pacijent u lječilištu – brojao novčiće za mjesečni boravak na liječenju.

Razvoj luksuznih nekretnina u najpopularnijim alpskim odmaralištima – otkrij vruće tržište

Zapanjujući kontrast, zar ne? A upravo ta evolucija – od lječilišnih pansiona do globalne meke za ultra-bogate – pokazuje koliko su se Alpe drastično promijenile u posljednjim desetljećima.

fot. theluxurytravelexpert.com

Ponekad se pitam jesmo li svjesni da svjedočimo pravoj revoluciji pred vlastitim očima. Ova regija doživjela je nevjerojatnu transformaciju – od lokalnih skijališta postala je jedno od najuzbudljivijih investicijskih tržišta svijeta. I nije riječ samo o skijanju ili pogledima.

Da bismo shvatili razmjere ovog fenomena, moramo dublje zaviriti u njegove korijene. Povijest ovog booma seže mnogo dalje nego što bismo pomislili, a tržišni mehanizmi ovdje funkcioniraju po sasvim drugačijim pravilima nego u tradicionalnim financijskim centrima. Suvremeni regulatorni izazovi isprepliću se s novim investicijskim trendovima, stvarajući mozaik toliko složen da se i iskusni igrači ponekad izgube u njegovim zamršenostima.

Oglas

Ono što se danas događa u alpskim dolinama nije slučajnost niti prolazna moda. To je rezultat dugoročnih procesa koje vrijedi upoznati – osobito sada kada sve više poljskih investitora počinje gledati na ovo područje kao na stvarnu alternativu klasičnim oblicima ulaganja kapitala.

Od kraljeva skijanja do digitalnih milijardera – povijest i evolucija tržišta

Jeste li se ikada zapitali kako su alpska odmarališta od mjesta za liječenje plućnih bolesti postala igralište za milijardere? To je fascinantno putovanje kroz više od sto godina transformacije.

fot. snow-online.com

Zapravo, sve je počelo od… bolesti. U 19. stoljeću bogati građani nisu dolazili u Alpe zbog skijanja, već kako bi liječili tuberkulozu. Prvi centri u Chamonixu bili su sanatoriji, gdje su ljudi dolazili udisati planinski zrak. Nitko tada nije razmišljao o apartmanima vrijednim milijune eura.

Igrzyska z 1924 roku to był prawdziwy przełom. Nagle Chamonix stało się sławne na całym świecie. Ludzie zobaczyli, że można tam nie tylko leczyć płuca, ale i świetnie się bawić. Zaczęły powstawać pierwsze hotele dla turystów, a nie pacjentów.

Ale prawdziwą rewolucją było Courchevel w latach 40. Francuzi po wojnie postanowili stworzyć kurort od zera – pierwszy w historii kompletnie zaplanowany ośrodek narciarski. To był genialny pomysł. Zamiast czekać, aż miasto samo się rozwinie, zaprojektowali wszystko: gdzie będą hotele, gdzie stoki, gdzie restauracje.

Lata 80. i 90. to była kompletnie inna liga. Pojawili się rosyjscy oligarchowie, arabscy szejkowie, azjatyccy miliarderze. Nagle te małe alpejskie miasteczka stały się globalnym rynkiem. Pamiętam, że mój znajomy agent nieruchomości mówił, że ceny wzrosły wtedy pięć-, sześciokrotnie w ciągu dekady. Ludzie kupowali apartamenty jak akcje na giełdzie.

Ciekawe, że każda era zostawiała swój ślad architektoniczny. Te stare sanitoria to były masywne, kamienne budynki – miały być solidne i zdrowe. Potem w latach 60. pojawiły się te betonowe bloki w stylu brutalistycznym. A oligarchowie z lat 90. chcieli już tylko szkła, stali i panoramicznych okien.

Kryzys 2008 trochę ochłodził rynek, ale nie na długo. Do 2020 ceny znów poszły w górę. Wtedy ludzie zrozumieli, że nieruchomości w Alpach to nie tylko zabawa, ale też bezpieczna inwestycja. Szwajcarskie franki, stabilne prawo, piękne widoki – idealne miejsce na schowanie pieniędzy.

Co mnie najbardziej fascynuje w tej historii? To jak każde pokolenie właścicieli kompletnie zmieniało charakter tych miejsc. Od spokojnych sanatoriów przez sportowe kurorty po ekskluzywne enklawy dla najbogatszych. Dzisiaj patrzymy na rynek 2025 roku, który jest wynikiem wszystkich tych transformacji naraz.

Stanje igre 2025. – cijene, kupci i ključne lokacije

Tržište planinskih nekretnina u 2025. godini pokazuje jasne cjenovne i geografske podjele koje vrijedi poznavati prije donošenja investicijske odluke.

fot. snowtrex.co.uk

Trenutne cijene po kvadratnom metru u najskupljim alpskim resortima izgledaju ovako:

Te liczby mogą wydawać się abstrakcyjne, ale kiedy pomnożymy je przez typową powierzchnię chalet wynoszącą 400 metrów kwadratowych, mówimy o kwotach przekraczających 10 mln euro za jedną nieruchomość.

Struktura kupujących zmieniła się znacząco w ostatnich latach. Obecnie obserwujemy następujący podział:

• Europa: 40% (głównie Niemcy, Francja, Wielka Brytania)

• Azja i Bliski Wschód: 25% (wzrost inwestorów z Singapuru i Emiratów)

• USA: 20% (stabilny udział mimo wahań kursu dolara)

• Pozostali: 15% (drastyczny spadek rosyjskich nabywców po 2022)

Ciekawe, że jeszcze trzy lata temu rosyjscy oligarchowie stanowili około 15% wszystkich transakcji w segmencie premium. Teraz ich miejsce zajęli inwestorzy z krajów Zatoki Perskiej.

Jeśli chodzi o rodzaj nieruchomości, dominują chalety – stanowią 60% wszystkich sprzedaży. Apartamenty to 30%, a hotele zaledwie 10%. Średnia powierzchnia oscyluje między 300 a 500 metrami kwadratowymi, co oznacza, że kupujący szukają przestrzeni nie tylko dla siebie, ale też dla gości.

Cortina d’Ampezzo stała się prawdziwą gwiazdą ostatnich miesięcy. Ten włoski kurort, gospodarz części igrzysk olimpijskich w 2026 roku, odnotował wzrost cen o 22% rok do roku. To znacznie więcej niż tradycyjne alpejskie miejscowości. Inwestorzy liczą na to, że efekt olimpijski utrzyma się także po zakończeniu zawodów.

Warto też zwrócić uwagę na Zermatt, gdzie mimo braku nowych terenów budowlanych ceny rosną o 7% rocznie. Paradoksalnie, ograniczona podaż tylko nakręca popyt. Podobnie dzieje się w austriackim Lech am Arlberg – tam każda nowa nieruchomość znajdzie kupca jeszcze przed ukończeniem budowy.

Geograficzne ograniczenia w Alpach sprawiają, że mówimy o rynku o bardzo ograniczonej podaży. Nie można po prostu wybudować nowego kurortu – tereny są chronione, a przepisy coraz bardziej restrykcyjne. To jeden z głównych czynników wpływających na stały wzrost cen w najlepszych lokalizacjach.

Obecny stan rynku charakteryzuje się także pewną niepewnością związaną z rosnącymi wyzwaniami środowiskowymi i regulacyjnymi, które mogą znacząco wpłynąć na przyszłość inwestycji w tym sektorze.

fot. newzealand.com

Led se topi, zakon se pooštrava – ekološki i regulatorni izazovi

Alpski ledenjaci povlače se brzinom od 1,8 metara godišnje. Zvuči apstraktno? Za vlasnike nekretnina u planinskim resortima to je vrlo konkretan financijski problem.

Već sada se 20% skijališta u Alpama bori s nedostatkom snijega. Sjećam se kako je prije nekoliko godina prijatelj kupio apartman u maloj stanici – računao je na stalan prihod od najma. Sezona se skratila, gosti su prestali dolaziti. Stručnjaci predviđaju da će se do 2050. godine skijaška sezona skratiti za polovicu.

fot. theluxuryvacationguide.com

“Alpski ledenjaci godišnje gube oko 3% svoje mase. To je nepovratan proces koji će promijeniti cijeli planinski turizam” – upozorava WWF u najnovijem izvješću.

Okoliš je jedno. Drugo je zakonodavstvo, koje postaje sve strože:

1. Švicarska – Lex Koller ograničava kupnju nekretnina od strane stranaca. U Zermattu su kvote za 2024. godinu već iskorištene u ožujku.
2. Austrija – nova ograničenja za “druge kuće”, posebno u Tirolu i Salzburgu.
3. Francuska – neke planinske općine uvode zabrane izgradnje novih turističkih objekata.

Društvene napetosti istovremeno rastu. Zermatt i St. Moritz su odlični primjeri – oba grada uvode sve radikalnije politike protiv automobila. Lokalni stanovnici prosvjeduju protiv “gradova duhova”. U nekim četvrtima 80% stanova stoji prazno 8-10 mjeseci godišnje.

Vlasnici plaćaju porez na nekretnine, ali ne doprinose lokalnoj zajednici. Trgovine se zatvaraju jer nema stalnih kupaca. Mladi odlaze jer si ne mogu priuštiti život u rodnom gradu.

Overturizam dodatno komplicira situaciju. St. Moritz je uveo ograničenja za turističke grupe, Zermatt razmatra sustav rezervacija za ulazak u grad. Sve to utječe na investicijsku privlačnost regije.

Zanimljivo je da isti čimbenici koji uništavaju tradicionalni model planinskog turizma mogu postati prilika za promišljena ulaganja. Ali to je već druga priča.

Kako investitor može odgovoriti na ove izazove?

fot. theluxurytravelexpert.com

Što dalje? Trendovi 2030. i strategije investitora

Ponekad se pitam je li moj prijatelj bio u pravu kad je prije godinu dana rekao da su Alpe već prošlost. Sada vidim izvještaje Knight Frank i Savills – oni predviđaju rast vrijednosti prime lokacija od 5-7% godišnje do 2030. To uopće ne zvuči kao prošlost.

Zapravo, već vidim četiri glavna trenda koja će oblikovati ovo tržište:

1. Sigurno utočište postaje standard. 73% ultra-bogatih investitora planira svoju “sigurnu alpsku bazu” – ne samo za odmor, već i kao stvarnu alternativu za život.
2. Tehnologija trajno ulazi u alpske kolibe. Net-zero emisija, AI sustavi za upravljanje domom, razgledavanje putem VR-a prije nego što uopće krenemo na mjesto.
3. Cjelogodišnja monetizacija više nije san. Zimi skijanje, ljeti planinarenje, u jesen digitalni detoks – svako godišnje doba ima svoju grupu najmoprimaca.
4. Partnerstva zamjenjuju tradicionalna ulaganja. Lokalni developeri traže kapital, mi tražimo pristup tržištu.

Uostalom, te tehnologije više nisu znanstvena fantastika. Nedavno sam upoznao developera iz Chamonixa – pokazao mi je kuću koja sama regulira temperaturu, rasvjetu, pa čak i naručuje hranu na temelju toga tko se trenutno nalazi unutra. Sustav je učio dvije sezone i sada predviđa potrebe gostiju bolje nego concierge u hotelu.

Ali tehnologija je jedno, a strategija drugo. Vidim nekoliko konkretnih rješenja koja već sada funkcioniraju:

• Equity partnerstvo s lokalnim developerom – mi ulažemo kapital, oni donose lokalno znanje
• Alpine REIT fond – diverzifikacija bez potrebe za upravljanjem pojedinačnim nekretninama
• Kratkoročni najam s prinosom 3-5% plus aprecijacija kapitala
• Suvlasništvo s rotacijskim korištenjem – dijelimo troškove i rizik

Iskreno govoreći, najviše me uvjerava ova strategija partnerstva. Pronašao sam developera u Verbieru koji gradi isključivo net-zero planinske kuće. On ima dozvole i kontakte, ja imam kapital. Dobit dijelimo pola-pola, ali što je još važnije – dijelimo i rizik.

To tržište više nikada neće biti kao prije. Do 2030. Alpe će postati prava alternativa Londonu ili Zürichu kao mjesto stalnog boravka za dio ultra-bogatih. Samo treba biti tamo prije nego što svi ostali to shvate.

Izvuci zaključke i spakiraj skije – sljedeći koraci za čitatelja

Nakon cijelog ovog putovanja kroz alpske investicije može se reći jedno – nema jednostavnih odgovora. Ali barem sada znamo gdje tražiti prava pitanja.

Povijest nam je pokazala da je tržište nekretnina u Alpama prošlo put od lokalnih transakcija do globalne investicijske arene. Stanje u 2025. godini je mješavina prilika i izazova – rastuće cijene, nove ESG regulative, ali i ogroman potencijal u premium segmentu. Rizici? Prije svega klimatske i regulatorne promjene koje mogu potpuno preokrenuti dosadašnje pretpostavke o isplativosti.

Sada konkretno – što dalje? Ne možemo ostati samo na teoriji.

1. ESG due diligence na prvom mjestu
Svaka nekretnina mora proći filter ekoloških standarda. To više nije opcija, već nužnost. Energetski certifikati, procjena utjecaja na okoliš, usklađenost s lokalnim klimatskim planovima.

2. Partnerstvo s lokalnom odvjetničkom kancelarijom
Bez toga je kao bez skija na stazi. Pravo u svakom kantonu može biti drugačije, a propisi se mijenjaju brže od vremena u planinama. Bolje je imati nekoga tko poznaje sve detalje.

3. Obilazak izvan sezone
Vidjet ćeš pravo lice mjesta. Ne samo sjajne staze, već i infrastrukturu, dostupnost, kako funkcionira lokalna zajednica. To je važno za dugoročnu vrijednost.

fot. alpineelements.co.uk

Iskreno, i sam sam jednom pogriješio kupujući samo na temelju fotografija iz sezone. Kasnije se ispostavilo da je pola godine mjesto potpuno mrtvo. Srećom, nisam izgubio novac, ali bila je to dobra lekcija.

Net-zero standard postat će nova norma do 2030. godine. Tko ne prati trendove, ostat će s teško prodajnim nekretninama. Ali tko se pripremi, može profitirati od te transformacije.

Alpski vrhovi traže dobru pripremu i pravu opremu – baš kao što investicijski vrhovi zahtijevaju znanje i promišljenu strategiju.

Vrijeme je da spakiraš investicijske skije i kreneš u osvajanje alpskih prilika.

Tommy

urednik za nekretnine

Luxury Blog