Globalno tržište luksuznih nekretnina – gdje je cijena po kvadratnom metru najviša?

Za 4 000 000 zl možete kupiti stan od 40 četvornih metara u Hong Kongu ili vilu s bazenom u Toskani – isti iznos, dva potpuno različita svijeta. Danas ću pokušati analizirati globalno tržište luksuznih nekretnina.

Još prije deset godina nitko nije pomišljao da kvadratni metar može biti skuplji od automobila. Danas gledamo cijene koje mijenjaju sva pravila igre. U Monaku se za metar plaća 200 000 eura. Nije greška.

Globalna vrijednost tržišta luksuznih nekretnina u 2023. godini iznosila je 1.121 milijardi dolara prema Deloitteu. Prognoze za 2025. najavljuju rast od 24-25 posto. Zapravo, teško je to i zamisliti.

fot. tomferry.com

Globalno tržište luksuznih nekretnina – dobrodošli u svijet milijuna

Pitanje “gdje je najskuplje?” danas ima veće značenje nego ikad prije. Ne radi se samo o znatiželji. To je pitanje razumijevanja kako funkcionira suvremeni svijet novca i moći. Tamo gdje najbogatiji ulažu svoj kapital, oblikuje se budućnost čitavih regija.

Ponekad razmišljam o tome što će se dogoditi s cijenama na najekskluzivnijim mjestima. Hoće li Monako, sa svojih 200.000 eura po kvadratu, uspjeti zadržati svoju poziciju u eri održivog razvoja? Hoće li mlada generacija milijardera i dalje željeti živjeti u betonskim neboderima na obali Sredozemnog mora?

Oglas

fot. sothebysrealty-france.com

Ovaj članak odgovara na tri ključna pitanja suvremenog tržišta luksuznih nekretnina:

• Koji gradovi ruše sve cjenovne rekorde i zašto baš ta mjesta

• Kako izgledaju stanovi vrijedni milijune i što se zapravo kupuje za takav novac

• Ima li boom luksuznih nekretnina svoje granice i kada bi mogao završiti

Živimo u vremenu kada apartman može koštati više od proračuna cijelog grada. Zvuči kao znanstvena fantastika, ali to je naša stvarnost. Prije nego što pogledamo konkretan poredak najskupljih lokacija, vrijedi razumjeti razmjere ove pojave.

fot. valcucine.com

Globalni poredak najskupljih lokacija: gdje kvadratni metar košta pravo bogatstvo

Provjerio sam najnovije podatke iz prvih mjeseci 2025. godine i moram priznati – cijene po kvadratnom metru u najskupljim četvrtima svijeta impresioniraju čak i mene.

“Razlika između Europe i Azije? U Monaku plaćaš za sigurnost kapitala, u Hong Kongu za pristup brzo rastućim tržištima. Amerika je jednostavno čisti prestiž.”

Najzanimljiviji slučaj je vjerojatno onaj penthouse u New Yorku za 250 milijuna dolara. Vlasnik ga je kupio uglavnom putem interneta, čak ga nije ni osobno razgledao. U Monaku je pak rekordna transakcija bila za apartman koji ima vlastitu marinu – doslovno možete doploviti do balkona.

fot. 943thepoint.com

Azijska tržišta funkcioniraju drugačije od europskih. U Singapuru ili Hong Kongu uglavnom se kupuju nove investicije, dok se u Londonu ili Cannesu često biraju povijesne nekretnine s dušom.

Poljska u ogledalu svijeta

Kod nas u Varšavi najskuplje lokacije već dosežu 95.000-110.000 PLN/m², što je oko 20.000 EUR/m². To je još uvijek pet puta manje nego u Monaku, ali razlika se smanjuje. Gdanjsk je srušio vlastiti rekord – apartman uz Motlawu prodan je za 24,8 milijuna PLN. Smiješno u usporedbi s Manhattanom, ali za poljske prilike to je prekretnica.

Sjećam se kako se prije pet godina pričalo o “ludilu” cijena od 15.000 PLN/m² u centru Varšave. Danas je to standard u boljim lokacijama.

Što povezuje ove gradove osim astronomskih iznosa po kvadratu?

fot. solproperties.ae

Zašto je tamo tako skupo? Faktori koji oblikuju cijene

Odakle dolaze te astronomske cijene? To pitanje mi ne daje mira otkako sam vidio stan u Hong Kongu za 50 tisuća dolara po kvadratnom metru. Zvuči kao šala, ali mehanizmi koji stoje iza takvih iznosa su potpuno racionalni.

ASCII CHART – GLAVNI ČIMBENICI CIJENA:

Ponuda vs Potražnja ████████████ 60%
Makroekonomija ████████ 40%
Tech & Lifestyle ████ 20%

Počet ću s ekonomskim temeljima, jer upravo oni pokreću cijeli stroj. U Hong Kongu je samo 25% površine pogodno za izgradnju – ostatak su planine i voda. No, globalni kapital nema takva ograničenja. Milijarde dolara iz kontinentalne Kine, Singapura, Londona traže sigurnu luku. Rezultat? Cijene rastu ne zato što su stanovi bolji, već zato što su jednostavno rijetki.

Monako je još ekstremniji primjer. Zovem ga “banka na stijenama” – ovdje se ne kupuje nekretnina, već sigurnost. Prema PwC 2025, “politička stabilnost i nulta stopa poreza na dohodak generiraju sigurnosnu premiju od 30-40% u odnosu na druge premium lokacije.”

Kamatne stope također igraju ključnu ulogu. Kad Fed spušta stope, bogati investitori napuštaju obveznice i traže alternative. Nekretnine na prestižnim lokacijama tada postaju kao umjetnička djela – što su skuplje, to su poželjnije.

Tehnologija dodaje još jedan sloj troškova. AI-ready domovi s pametnim upravljanjem energijom, zeleni certifikati LEED ili BREEAM – sve to ima svoju cijenu. Premija za održivost trenutno iznosi 5-10%, ali vidim kako taj broj raste. Smart home u New Yorku više nije luksuz, već nužnost za nekoga tko plaća milijune.

Ponekad se pitam ne pretjerujemo li s tim certifikatima. No tržište jasno govori – stan bez zelenog certifikata gubi na vrijednosti brže nego iPhone bez najnovijeg iOS-a.

Kultura i prestiž treći su stup ove slagalice. Cannes nije samo filmski festival – to je globalni brend. Stan s pogledom na crveni tepih automatski dobiva na vrijednosti. Off-market ekskluzivnost funkcionira slično. Najskuplje nekretnine uopće ne dolaze u javnu ponudu. Prodaju se u zatvorenom krugu preko privatnih brokera.

Sjećam se razgovora s brokerom iz Londona koji mi je rekao: “Ako vidiš cijenu online, znači da si ne možeš priuštiti taj stan.” Zvuči arogantno, ali ima ekonomskog smisla. Pravi biseri prodaju se kroz mrežu kontakata, gdje je cijena samo jedan od mnogih faktora.

Sve te sile djeluju zajedno poput zupčanika u švicarskom satu. Ograničena ponuda, globalni kapital, tehnološki zahtjevi, kulturni prestiž – svaki element pokreće ostale. Hoće li te sile ojačati ili oslabiti?

fot. ehl.at

Što dalje s luksuzom? Trendovi 2025+ i ključni zaključci za investitore

Upravo sam analizirao stotine izvještaja o tržištu luksuznih nekretnina. I znaš što me najviše iznenadilo? Svi gledaju u pogrešnom smjeru.

Dok se poljski investitori i dalje fokusiraju na lokalno tržište, prava akcija odvija se u Aziji. Prognoze su jasne – globalno tržište luksuznih nekretnina raste 10-15% godišnje do 2030. godine. Azija će biti lider tog rasta. To nije slučajnost, to je demografska matematika.

fot. 11prop.com

Vidim tri megatrenda koja će sve promijeniti. Prvi je upravo azijska dominacija – novi bogataši iz Singapura, Hong Konga i Dubaija kupuju globalno. Drugi trend je ESG, koji više nije moda već obaveza. Treći je VR tehnologija, koja revolucionira način procjene off-market nekretnina.

Ali pazi na zamke. Pripremio sam tablicu najvažnijih prilika i prijetnji:

Sjećam se kako su prije pet godina svi govorili da je Varšava preskupa. Sada ti isti ljudi žale što nisu kupili. Povijest se voli ponavljati, ali na drugim lokacijama.

fot. thepinnaclelist.com

Moje tri konkretne preporuke za svakog investitora su:

1. ESG due diligence – provjeravajte energetske certifikate i održiva rješenja u svakoj nekretnini
2. Geografska diverzifikacija – najmanje 30% portfelja izvan Poljske, fokus na Aziju i stabilna europska tržišta
3. Iskoristite VR tehnologiju – za procjenu off-market nekretnina i analizu potencijala prije obilaska

fot. vicworkstudio.com

Neću skrivati – tržište će postati složenije. Regulacije će biti strože, konkurencija veća. Ali upravo zato oni koji se pripreme unaprijed, najviše će profitirati.

Vrijeme je da prestaneš razmišljati lokalno. Analiziraj globalno, diverzificiraj pametno, djeluj odlučno!

Michael

urednik za nekretnine

Luxury Blog